商业地产招商合同(推荐19篇)
发布时间:2019-03-23商业地产招商合同(推荐19篇)。
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企业“对标”行动管理制度
总则
为顺利开展工业企业“对标”工作,树立对标意识,以“全面提高企业管理水平和绩效水平,推进企业持续发展和长效发展”为“对标”管理工作指导思想,加强对公司系统开展对标工作的领导和管理,特制定本制度。
第一章企业对标管理工作流程
第1条“对标”管理流程:1)、对标项目工作流程上报对标项目2)、按照工作流程中的顶目计划进行实施,并定期向对标管理委员会反馈项目进展情况3)、提交“对标”费用情况,对表费用的绩效情况分析。4)、对标成果阶段性总结。
第二章企业各职能部门职责
第2条以总经理直管人员为单位,每人确定一个对标项目作为赶超项目,并入职员绩效考核。
第3条各部门(以对标管理委员会规定的部门为单位)对标项目需提交相应的岗位职责和作业指导书,日、周、月工作计划。
第4条“对标”管理委员会成立对标评价,作为公司总部职能部门对标项目的费用来源。使用条件建立顶用款计划。
第5条各职能部门(以对标管理委员会规定的部门为单位)申报的对标项目负责人默认为所在部门的工作对接人。与对标管委会进行工作对接,反馈所在部门对标顶目进展情况,统筹对标工作开展,在本部门宣传对标知识,推进对标工作开展,由对标管委会负责监督。
第6条各职能部门(以对标管委会规定的部门为单位)实施适宜该部门的对标研究成果,配合对标小组牵头的涉及该部门的对标项目,由各部门经理监督执行。
第7条 公司各职能部门员工针对对标要求,通过对标管委会会议需求。参加对标活动时,所有参加人员需服从对标管委会的安排。
第8条各职能部门需提交获得的外部信息资源,对标管委会做资源统筹.并要做好保密工作。
第三章企业对标管委会职责
第9条为确保企业各对标项目的顺利开展,对标管委会负责各对标项目的审批、修改、监督。
第10条对标管委会负责各对标顶目预算的指导和监督。审批对标项目经费报销情况。
第11条对标管委会负责使用项目管理工具监督各对标顶目的进展情况。对各个顶目的执行情况进行绩效评价打分,对优秀实施部门在全公司公告表扬。对未按照计划执行部门在全公司通报批评。
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基于商业地产的价值体现,国内外商业地产公司采取了轻资产和重资产两类运作模式,重资产以租售并举为主要表现形式,轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。作为大陆“租售并举”的典型,宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式,利用地产发展的上升期,通过物业销售沉淀资产,平滑未来行业周期性波动,控制风险。万达商业地产的“现金流滚资产”模式,享受房地产开发和资产溢价双重利润,受益于环节衔接的精巧,以及对早前失败经验的总结,目前万达的模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力,良好的融资能力。在投资商业物业方面,恒隆采取保守策略,在租金已确定上升趋势时才出手买地,商业物业出租形成稳定的现金流入,为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。 而新鸿基“租售并举”模式的成功,更多的来自于其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择,新鸿基前期以开发物业为主,上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣,逐步转型向租售并举模式,并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。模式总结:转型前期,以开发物业为主,以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业,转型用了的时间准备;集中转型时期,开发物业零增长,集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡,从而提升企业对抗低谷冲击的能力。
河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业服务为主的企业,公司位于河南省郑州市金水区。公司项目上蔡·百慧园广场一期工程建筑面积46000平方米,三栋建筑呈“品”字形排列,中央广场达2900㎡。南北呼应的1#2#楼均为12层对称的欧式风格建筑,负一层为停车场, 1-3层为裙楼底商,营业面积9288平方米;4-12楼为公寓、写字楼部分,办公面积14000平方米,满足企业高品质办公需求,已有部分商家签定入驻意向协议。一期项目3号楼,4层16000㎡框架结构是上蔡县最大的单栋商业综合体。规划340个停车位能够满足所有办公、购物者的停车需求。完善的商业配套设施,安全的监控防护系统,贴心的物业管理服务,专业的运营团队管理为百慧园广场的迅速崛起保驾护航。
上蔡百慧园广场是集甲级写字楼、生活超市、通讯家电、家居家私、商务酒店、精品百货、餐饮娱乐、臻品住宅为一身的大型城合体。现火热招商中,欢迎广大客商前来招商洽谈。
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出租方(以下简称为甲方):
住所地:
联系电话:
传真电话:
承租方(以下简称为乙方):
身份证号:
住所地:
联系电话:
传真电话:
根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,为明确各方的权利义务关系,就商业用房租赁的相关事宜,甲乙双方经共同协商,达成以下合同条款,已资双方共同遵守:
第一条 租赁房屋坐落及面积
1.1 甲方将座落于绵阳市 区 路 项目 2 号楼 二层1、2号 商业用房(具体见附件1:租赁房屋平面图)实际使用面积约为 20xx.35平方米的房屋租赁给乙方。
1.2 如上述面积与交房时现场测绘的实际使用面积存在差异,双方同意按现场实测核定的实际使用面积计租。
第二条 租赁用途
2.1 乙方租赁房屋用于从事 鸭天下餐饮店 经营活动。
2.2 乙方改变房屋的租赁用途,需经甲方书面同意。
2.3 未经甲方书面同意,乙方用房屋从事了不符合本合同约定的其他经营业态的,视为乙方违约,甲方有权要求乙方承担违约责任,并有权单方面解除合同而无需向乙方承担任何违约责任。
第三条 租赁期限
房屋租赁期限从 20xx年11月30日 起 6年 ,但租赁起始时间最晚不超过 20xx 年 12月 30日 。
第四条 租金
在本合同期限内,租金按实际使用面积计算,本商业用房的租金明细如下:
甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起 3 个月的免租期,期间免收租金。若因乙方原因,实际租赁时间不满合同约定的租赁期限,甲方有权要求乙方按第一个计租年度的租金标准核收免租期的租金。自 免租期结束之日 起,开始计收租金,起始租金¥ 48 元/㎡.月(物业管理费不包含在租金内须另行计收),自第三个计租年度起,按照 5% 的比例逐年递增如下:20xx.35㎡
第五条 租金的支付
5.1 租金 每半年 支付一次。
5.2 乙方应于房屋交付之前向甲方一次性预付首期半年租金¥ 600870 元(大写:人民币 陆拾万捌百柒拾元整 ),以后的租金由乙方 每期届满前15日一次性足额 向甲方预交。
第六条 租赁保证金
6.1 租赁保证金为¥ 100000.00元(大写:人民币 拾万元整 ),由乙方在进场之前支付给甲方。
6.2 合同期满后,经确认乙方未下欠应缴费用及对租赁房屋及其附属财物无损坏现象后,租赁保证金由甲方全额无息退给乙方。
第七条 物业管理
7.1 房屋交付时,由本项目指定的物业管理单位与乙方签订物业管理合同,提供物业管理服务并收取相应费用.乙方均应认同该物业管理单位,不得以未经其同意为由拒绝物业管理单位的服务,并应自觉遵守物业管理的各项规章制度,按租赁面积交纳物业管理费。
7.2 物业管理费从房屋交付之日起计算,费用按照物业管理单位报经当地价格行政主管机关核定的标准缴纳,首期物业管理费标准为¥ 2.30 元/平方米·月。
物业管理费按 三个月 为一期支付,首期三个月的物业管理费乙方应在甲方交付该房屋之前交付给甲方,乙方须在 每期届满前15日一次性足额 预付下一期物业管理费。
7.3 乙方经营项目须符合国家相关要求,油烟、噪音、污水和垃圾的排放应符合城市卫生和环境保护的要求,且夜间经营活动不得违反治安管理要求,不得影响周边居民的正常休息,违反上述规定被相关国家机关予以处罚两次以上的,甲方可以单方面解除合同,并无需对乙方承担任何违约责任。
7.4 乙方自行负责其经营场地内的物业管理,以及场地内的供电线路、消防设施、通讯线路、宽带网络、自用空调系统等的维修与更换。
7.5 乙方空调外机的安装应统一有序,不能破坏和妨碍建筑立面的整体观瞻。
第八条 租赁房屋的交付
8.1 甲方交付租赁房屋的时间可根据乙方装修需求确定,但最晚不超过 20xx 年 12月 30日 。该房屋的装修和设施设备情况在交付时双方现场签字确认。
8.2 乙方承诺在交房后 3个月内 开始营业。
8.3 除双方另有约定的外,该附件作为甲方按照本合同约定向乙方交付房屋的依据,以及乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
第九条 装修约定、维修养护责任
9.1 乙方可根据需要在租赁房屋内进行装修或改造,费用由乙方负担。装修或改造的设计图纸和施工方案须事先经甲方同意,如依照国家的规定需经相关行政主管部门批准或验收的,还需经该行政主管部门批准或验收。
9.2 乙方应当爱护并合理使用所租用房屋及其相关设施设备,未经甲方书面同意,不得拆改、扩建或增添。因乙方过错造成房屋及其相连设施设备损坏的,由乙方承担违约责任并负责修复或者赔偿。
9.3 租赁期间,甲方对房屋的主体结构、公共设施承担维修义务,因房屋建筑结构、屋顶及墙面防水、高低压配电、给排水系统、消防系统等房屋自身的质量问题,由甲方负责修缮并承担费用,乙方应积极配合,但因乙方不当或不合理使用导致的不在此限。若出租方变更为非开发商的买受方,则此条款不属于甲方的转签内容,买受方不具有承担此条款的义务。
9.4 合同因期满终止或提前解除终止,乙方可拆除属于其租赁后投资购买和安装的设施、设备,但在拆除时,不得损坏房屋结构及与房屋正常使用密不可分的相关设施和设备,保证房屋处于无需修缮便可再次投入使用的良好状态。对于与房屋不可分离的装修,或虽可分离但分离后将破坏房屋的整体结构、外观的装修,无偿转让给甲方。
第十条 水、电、气等费用的收交
水、电、气费、卫生费、垃圾清运费、有线电视收视费、宽带网络使用费等与乙方经营活动相关的服务性收费,按照管理房屋的物业管理单位的规定办理。
11.1 在房屋范围内, 乙方安装广告或店招须按国家行政主管部门要求报批,且应符合房屋所在区域物业管理单位的统一规划。
11.2 因广告或店招倒塌、脱落等所产生的法律责任由乙方承担。
11.3 未经甲方同意,乙方不得许可他人安装广告或店招。
第十二条 出租人和承租人的变更
12.1 甲方有权出售本合同项下的房屋,乙方在同等条件下享有优先购买权。甲方将房屋出售给任何第三方,均应告知第三方房屋被乙方租赁的事实,并在与第三方的房屋买卖合同中规定第三方应认可并接受本租赁合同及其补充合同中的所有条款并继承甲方的所有权利、义务。
12.2 在本合同期限内,乙方不得转租分租,若要全部或部分转让房屋的承租权,须提前三个月书面通知甲方,征得甲方书面同意,并满足甲、乙(双方在)本合同所约定的.条件。
12.3 本合同租赁期限届满时,乙方须于本合同期满前三个月以书面形式告知甲方是否继续承租房屋,甲方若继续出租本房屋,乙方在同等条件下有优先承租权。
第十三条 双方的权利和义务
13.1 甲、乙双方相互协助,友好合作,共同维护合同的履行。
13.2 甲方权利、义务
13.2.1 甲方有权对乙方的经营活动是否遵守合同进行监督。
13.2.2 甲方不得擅自干涉乙方在承租房屋内进行的合法经营活动。
13.3 乙方权利、义务
13.3.1 乙方有权在房屋内按国家法律法规和本合同的约定依法自主经营,并认真做好防火、防盗和门前三包工作。
13.3.2 乙方在承租期间与第三方发生的一切纠纷或发生重大安全责任事故,由乙方自行承担一切法律责任,甲方不承担任何连带责任。
13.3.3 本合同租赁期满终止或其它原因提前终止,乙方应在租赁期满或合同终止前10日内清偿其所欠甲方及各种物业费用,在保证不损伤甲方原有设施基础上,乙方应将属于其的财产、设备及其相应的招牌广告等搬迁撤离,将租赁房屋交还给甲方,并得到甲方书面签收认可。如乙方逾期不搬迁的,甲方有权向乙方发出限期搬迁的通知书。在送达乙方后,乙方仍不搬迁的,甲方视其为乙方遗弃物品,有权处理,并从中租赁保证金中扣减所造成的费用。
13.3.4 乙方在退场时不得损坏房屋原有装修装饰,保证房屋和设施设备良好的可使用状态。否则,乙方应负责修复,并视为乙方未履行交还租赁房屋的义务。若乙方不能修复至正常使用状态,甲方有权在租赁保证金中扣除相应费用,若保证金不足以弥补甲方损失的,甲方还有权向乙方主张该剩余部分的损失赔偿。
14.1 在租赁期内,如果甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同,或者违反合同约定的上述条款,均视为违约,违约方支付守约方¥ 100000.00元(大写:人民币 拾万元整 )违约金,并承担守约方因此所造成的所有损失。
14.2 如果一方违约导致本合同无法继续履行,违约方比照本条第1款规定处理。
14.3 乙方逾期交付租金,每逾期一日,由甲方按当期应付租金总额的千分之五收取违约金;如逾期15天以上(含15天)未交租金或违约金,甲方有权中止执行本合同,停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务;如乙方累计逾期达到30天的(含30天)未交租金及违约金,甲方可单方面解除本合同,收回租赁房屋,乙方比照本条第1款规定承担违约责任。
第十五条 合同的变更、终止
15.1 本合同在发生下列情形时,可以终止:
15.1.1 本合同因国家政策发生重大变化或自然灾害、战争等的不可抗力因素终止,甲、乙双方均不承担违约责任,甲方应退还保证金给乙方。
15.1.2 本合同经协商一致后可以书面形式进行变更或解除。
15.2 双方因履行本合同而发生争议应协商解决,协商不成可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十六条 税费和合同的善后
16.1 甲、乙双方各自承担依据国家相关法律法规应承担的各种税费。
16.2 双方在租赁期满或者提前解除合同时应清偿各种费用。否则,每逾期一日按应清偿费用的5%向对方支付违约金。
第十七条 合同的组成、补充和通知方式
17.1 合同的附件及在合同履行过程中的协议、函件是本合同的当然组成部分。
17.2 甲乙双方应以本合同载明的住所地、联系电话、电子邮箱地址和通信地址作为双方向对方履行通知义务的送达地址,如任何一方的上述情况发生变化应提前3日书面通知对方,否则相对人因无法履行通知义务而产生的法律后果由对方承担。
17.3 本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行商议,其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。
17.5 本合同一式肆份,甲方执叁份,乙方执一份,均具有同等法律效力。
第十八条 合同的生效
本合同自双方授权代表人签字且加盖公章(或手印)时生效。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
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1)商圈分析;
2)地产主题设计;
3)招商方案与执行;
4)集客策略。
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2)高端客户数据库分析;
3)数据库内容设计与推广执行;
4)项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案,适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构,是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题,虽然中国的房地产市场出现萎靡,但是世界房地产市场都几乎和中国一样,甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措,但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定,这也有国家的苦衷,我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市,那我们就必须自己想出路了,如果不想出路的话,公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了,这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇,大肆炒作房地产市场,导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书,已经很完善的写出如何拯救我们的公司,希望大家能够重视。
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调查数据:虽然,许多中小投资者把投资目标锁定社区商铺,但随着春熙路商圈改造工程的彻底完工,其传统商业口岸的魅力依旧未减,商铺价值得到更大的提升,租金普遍上涨了一倍左右。调查显示,3年前春熙路商铺租金在300~800元/平方米・月,现在已增长到600~1200元/平方米・月。春熙路的商铺售价也从3~6万元/平方米,上涨到8~12万元/平方米,而大科甲巷和正科甲巷商铺售价比3年前上涨超过1倍。
专家点评:首先,作为成都市核心商圈和成都商贸窗口的春熙路,其商业集聚能力是许多商圈无法比拟的,它不仅没有因为年代的久远而“落伍”,反而焕发出新的活力。其中有政府投资,对春熙路、红星路步行街的改造与美化;第二,丰富化、精品化的市场功能定位日益完善;第三,因为其近百年的商业中心地位,集聚的众多大型卖场,所带来的差异化经营更显活力;第四,市中心交通条件的极大改善和公共交通的日益发达。
但因为传统商圈以街铺为主,许多入驻商家已经不堪支付高昂的租金,利润日趋稀薄,所以传统商圈必须在商业形态上转型,以大型先进的商业业态来提升传统商圈的价值,否则传统商圈只能走向没落,或者被边缘化。
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一、项目背景
随着经济的发展和城市化进程的加快,商业地产项目成为了投资者关注的热点。本招商方案旨在帮助潜在投资者了解该商业地产项目的情况,促进项目的顺利推进和投资的成功。
二、项目概述
该商业地产项目位于城市中心的黄金地段,占地面积约为XX平方米。项目规划包括商业综合体、办公楼和酒店,满足不同客群的需求。该项目拥有先进的建筑设计和设施配备,致力于提供高标准的商业和生活体验。
三、市场分析
1. 城市发展潜力:本项目所处城市的经济实力和城市建设规模居全国前列,具有丰富的商业资源和庞大的人口基数,市场潜力巨大。
2. 人口结构:该城市拥有一大批年轻人口和中产阶级消费群体,消费能力强劲。
3. 同行业竞争:尽管在该城市已有几家商业地产项目,但是市场的庞大需求仍未满足,存在巨大的发展空间。
4. 商业环境:该城市具备政府良好的营商环境和完善的基础设施,有助于商业项目的发展和经营。
四、项目亮点
1. 交通便利:项目位于主干道旁,周边交通枢纽密集,便捷出行,吸引更多的商务人士和消费者。
2. 多元化经营:商业综合体将集合多个知名品牌商店、餐厅、电影院等商业设施,满足消费者多元化的需求。
3. 办公楼配套:专为企业打造的办公楼,配备现代化的办公设施和绿色环保设计,为企业提供良好的工作环境。
4. 高端酒店:项目地处繁华地段,将结合当地文化和国际化设计理念,提供高品质的服务,为商务旅客和游客带来舒适与便利。
五、投资回报
1. 长期稳定收益:商业地产项目具备较高的租金回报率,投资者可通过出租商铺和办公楼获得稳定的现金流。
2. 资本增值空间:随着城市发展和商业地产的供需关系改善,项目的市场价值将逐渐提升,为投资者带来更高的资本增值。
3. 长期持有:商业地产具备长期投资价值,能够为投资者实现资产保值增值的目标。
六、合作模式
1. 股权合作:投资方与项目方共同成立合作公司,按股权比例共同投资和共同分享收益。
2. 租赁合作:投资方以租赁形式参与项目运营,通过租金收益获取投资回报。
3. 进化合作:投资方根据投资额度的不同,可获得相应比例的项目招商、销售或运营权力,并与项目方共同制定发展战略。
七、投资保障
1. 专业团队:项目方拥有丰富的商业地产开发和运营经验的专业团队,能够全程配合投资者实现项目的成功。
2. 法律保障:投资合作采用合法合规模式,并由律师进行合同审核,确保投资者的权益不受侵犯。
3. 风险控制:项目方将制定完善的风险控制措施,保证项目的稳定运营和收益保障。
八、预期效益
通过本商业地产项目招商,投资者可享受以下预期效益:
1. 高回报率:商业地产项目具备较高的租金回报率,为投资者创造可观的财务收益。
2. 资本增值:市场的不断发展和项目的运营优化将使得投资者的资产得到增值。
3. 品牌影响力:成功投资商业地产项目的投资者将获得更多的品牌曝光和影响力,提升其在业界的知名度和地位。
以上是本商业地产项目招商方案的主要内容,希望能够为潜在投资者提供详尽的信息和投资保障。在未来的合作中,我们将竭诚为投资者服务,共同创造美好的商业地产项目。
✧ 商业地产招商合同 ✧
*方:___________________________
乙方:___________________________
一、合作原则
*乙双方经过友好协商,愿意在互惠互利、风险共担的原则下,共同发展_________品牌时装销售。乙方在承认和尊重*方的专利行使权、商誉、业务水平和经营管理的原则下,达成以下协议,共同遵照执行。
二、授权销售商品与区域
*方同意乙方在_________进行_________品牌时装之代理销售;在协议期内,乙方享有该市由*方所授予的代理/销售_________品牌时装的权利和义务,并使用_______形式装修店铺。乙方所开的专卖店及专卖柜地点需征得*方同意,专卖店面积不可小于_______平方米/店,专卖柜面积不可小于_________平方米。
三、义务
1.*方向乙方提供相关有效*件(复印件),包括营业执照,商标注册*书。
2.乙方则需向*方提供有效的营业执照(复印件),乙方在专卖店(柜)内必须销售*方提供之商标货品,不可销售、储存或以任何形式宣传非由*方提供之货品。
3.乙方为_________时装之经营者,自负盈亏,一切有关租赁、税务问题由乙方自行处理,*方不负任何责任。
四、结算方式
1.在协议期乙方购买*方货品的价格为参考零售牌价折。(其它特价商品另议)
2.每笔
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一、商业计划书及构成要素
1.1商业计划书的作用
无论是要把新的技术转变成新的产品,把新的设想发展成新的事业,还是把现有的企业进行改造有一番新的发展,都离不开资金。在商品经济的社会,资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度,很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门,惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件,事实上,创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的,因为,创业并不是只凭热情的冲动,而是理性的行为。因此,在创业前,做一个较为完善的计划是有非常有意义的,第一,在做创业计划时,会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素,能够使创业者保持清醒的头脑;第二,一项比较完善的创业计划,可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外,当然,也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件),从这个意义上讲,一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
1.2商业计划书的要素
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书,其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用,企业家应把握以下要素。
1.关注产品
在商业计划书中,应提供所有与企业的产品或服务有关的细节,包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品,为什么?产品的生产成本是多少,售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来,这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中,企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义,对企业家来说是非常明确的,但其他人却不一定清楚它们的'含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响,同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述,要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2.敢于竞争
在商业计划书中,风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:
竞争对手都是谁?他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比,有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额,毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势,要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高,性能价格比优越,质量好,送货迅速,定位适中,价格合适等等,商业计划书要使它的读者相信,本企业不仅是行业中的有力竞争者,而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然,在商业计划书中,企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3.了解市场
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响,以及各个因素所起的作用。
商业计划书中还应包括一个主要的营销计划,计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区,明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略,比如:企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?
此外,商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4.表明行动方针
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场?如何设计生产线,如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源,还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装,储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5.展示管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业,其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验,要给投资者这样一种感觉:“看,这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话,他们就会一直杀入世界杯决赛!”
管理者的职能就是计划,组织,控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中,应首先描述一下整个管理队伍及其职责,然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣,细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6.出色的计划摘要
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息,它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容,但却是出资者首先要看的内容,如果公司是一本书,它就象是这本书的封面,做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要,绝不要草草了事.文章明了,但要感人。
1.3商业计划书的组成
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是,从总的结构方面,所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点,一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人,把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分,作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者,使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目,以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息,完成主体部分中言有未尽的内容。
1.摘要
摘要是整个商业计划书的“凤头”,是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说,投资者是否中意你的项目,主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要,就没有投资。
2.主体
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实,在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容,让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况,以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况,以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况,以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤,以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资,什么时间收回投资,大约有多少回报率等情况。
✧ 商业地产招商合同 ✧
一、企业公关宣传目标
1. 营造鲜明、独特、良好的企业形象,增强大众印象。
2. 树立准确、有效、超凡的诉求理念,实现占位意图。
二、创意表现策略
开展本次活动,将以延续往年宣传攻势、尽量保持以往宣传特色为原则,在创意构思上独辟蹊径,立足于建立清晰准确理念、占领业内应有地位以及顺应社会公众导向等方面,给人以耳目一新、更为求实之感。(文案及创意、设计稿件等待方案通过后具体提出)。
三、宣传诉求对象
1. 主体:市区景线“十一”外游的所有家庭(旨在借娱乐的时间针对所有能娱乐的家庭)。
2. 《××晚报》读者群(关心社会、重视信息的大众)。
3. 《××电视台》“晚间新闻”、“精彩时刻”收视观众;《××卫视》“连续剧”的'收视观众。(关心××变化,乐于娱乐的居民家庭)。
4. 《××交通广播电台》《××人民广播电台》的听众(白天能乘专车进行郊游的高消费家庭)。
四、广告发布策略
基于对此次公关活动形式的新颖性和影响范围的广泛性相结合、活动效果的轰动性和活动投入的低廉性相结合等方面的考虑,本次活动以“立意新颖”为立足点,选择的媒体既能共同形成室外大媒体的冲击效果,又能被接受,因而具有相当大的亲和性,易于与目标对象进行情感沟通。
另外,主要媒体虽限于在一定区域发放,但由于媒体的随身性特点,活动结束后媒体影响面将渗透到市内各个区域,从而形成较强的持续效果。
五、媒体选择及实施安排
(一)媒体选择
1.红色中型带把娱乐用气球2万个(印有本企业标志或娱乐项目名称,持有家庭波及总人数约10万人左右)。
2.印有企业标志或娱乐项目种类的红色马夹背心和太阳帽约300套。
3.扎有红色绸带的小型面包车4~5辆。
4.沿海景线公共车站防雨厅广告牌。
5.《××晚报》:通栏两次。
6.《××电视台》、卫视频道(电视广告片以活动表现为主线,逐一介绍本企业的综合娱乐项目)。
7.《××交通广播电台》、《××人民广播电台》(广播广告抒发情感,让人与活动相呼应)。
(二)计划实施安排
广告宣传计划实施如表8-6所示。
表8-6 ××公关活动广告宣传计划实施表
时间 | 媒体 | 宣传内容 |
9月30日 | 《××晚报》 | 重新营造企业形象,提示明天××园活动,但不注明具体活动内容 |
10月1日上午10点 | 广告马夹 气球 | 自××公园正门至××路、××路、××西路和××路等五处,最终至××广场,由身穿广告马夹的中学生(约200名)无偿发放气球,争取一小时左右在区域内形成整片具有轰动冲击力的红色气球群 |
10月1日上午11点 | 广告车 广播广告 | 由摄影师跟车,分头抓拍气球发放和温馨家庭欢乐场面(事先选好模特穿插于人群之中);广播广告(两台同时)随之发布 |
10月1日中午12点 | 剪辑30秒电视广告至电视台 | |
10月1日下午2点 | 《××晚报》 | 发布活动系列广告 |
10月1日晚 6:00~9:00 | 电视广告 | ××电视台、××卫视新闻等栏目相继播放电视广告 |
六、活动预算
本次活动预计总费用合计五万元人民币,具体费用项目包括:
1.两万个气球的成本及印刷费;
2.两百个广告背心的设计制作费;
3.报纸广告,晚报二次通栏的发布费;
4.电视广告摄制、编辑、发布(三次)费;
5.广播广告录制、发布费(时间跟活动进行,约2~3小时);
6.整个活动的企划、推动及人员组织、劳务等其他费用。
✧ 商业地产招商合同 ✧
甲方:
乙方:
甲乙双方在平等互利的基础上,经充分友好协商,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定,就甲方委托乙方对 广场项目(以下简称:本项目)进行商业项目策划顾问及招商代理服务事宜达成以下协议,供双方共同遵守。
第一条 服务标的及合作方式、范围
1、标的名称: 广场
2、标的地址: 与 交叉路口(西北角)
3、标的功能:规划功能包括:写字楼、公寓、商业裙房,本合同服务范围仅限于 商场部分。
4、标的面积:商场面积约 万平方米
5、标的开业时间:约为 年 月
6、本合同的顾问服务总共分为三大阶段,其中策划咨询阶段、招商执行阶段为主要服务内容,经营管理顾问服务为辅助内容,具体的工作内容和工作详见各阶段服务内容。
7、合作方式:甲方指定乙方为该标的的独家策划招商代理。乙方在项目策划方案的指导下,制定具体的产品包装和推广计划,拟定符合项目定位及经营的招租方案,为甲方提供项目营销及招商策划;在项目产品招商期间深入跟进项目营销及招商策略,组建招商团队,为甲方提供招商代理服务;根据招商进度,针对项目后期的商业运营提供科学合理的管理策划方案与建议。
第二条 策划咨询服务内容
一、策划咨询阶段工作内容
1)商业物业业态调查:业态规模与结构、功能规划、商家组合、租赁经营模式、租赁政策、人流表现、经营管理模式以及状况与趋向、物业外观与户外广告经营状况等。
2)商业价格及促销策略调查:物业租金价格市场行情、价格构成、促销手段、租金减免方案、租金递增策略、商家扶持办法等。
3)城市(区域)民生状况及行为习惯调查:收入与日常支出状况、消费模式与习惯消费结构、娱乐休闲习惯与喜好、消费潜力与趋向等。
4)城市(区域)媒介及推广环境调查:媒介力量状态与价格、推广渠道挖掘、推广模式现状、市民接受状况、广告表现方式、线下广告状况及价格等。
二、项目可行性分析
1)在充分调研市场的基础上,通过对本项目主体功能经营的定位、面积比例、投资规模、收益分析和经济分析,进行多方位的比较和分析,从而确定项目总体经营方向和策略,提出符合甲方整体利益最大化的对策和意见。
2)项目招商方向定位及依据:在已确认的可行性分析的基础上,根据总体经营策略,对投资项目进行进一步的市场细分、市场定位,并对各分项功能区的有关经济技术问题提供专业咨询建议。
三、项目招商策划
1)项目招商定位及策略详细阐述。
2)平面布局及商业功能规划。
3)人流导向及配套功能规划。
4)项目租赁价格分析与定位。
5)项目租赁价值及收益评估。
6)招商客户群定位。
7)初步招商资料及文件编订。
四、项目推广策划
1)项目形象定位(描述)及推广定位及策略详细阐述。
2)广告策略及模式计划。
3)推广阶段、目标、原则、手段及内容拟订。
4)媒介分析、媒介策略及媒介计划。
5)项目形象识别系统(VIS)平面创意表现。
五、项目经营管理辅助内容
1)经营管理定位阐述。
2)经营管理模式、目标、方案及流程设计。
3)管理岗位职能规划。
4)行政管理制度目录。
第三条 招商执行阶段工作内容
一、招商团队管理及招商实施执行工作:
1)制定该项目招商人员编制方案,组建项目小组、开展严格有效的招商培训。
2)派驻招商小组,负责执行具体的招商工作,包括但不限于销控表的管理,根据实际情况调配资源,保证每日有足够的招商人员在岗,按时提交招商进度,实时进行市场调查,对项目商业规划及建筑设计、业态布局、物业配套、景观设计等提供专业意见等。
3)向甲方反映客户的要求、条件,促成客户与甲方签署租赁合同。
二、招商策划细则规划工作:
1)根据策划方案制定具体的项目招商计划及价格政策,对营销推广、招商策略、招商组织及招商部署进行总体规划。
2)编辑及整理该项目的招商文件、资料及工具。
3)制定付款方式、折扣办法、市场定位、目标客户分析、客户定位、投资分析、招商时机、分期招商方式、推销渠道及策略、租赁合同范本及签订程序、租赁款收取及退还程序等内容。
4)以月报告形式,通过每月的报告会议向甲方反馈招商工作计划及招商工作进度。
5)客户承租资料、客户资料整理与管理,确保资料及时更新准确,安排相关的租后跟进,包括定期提供招商报告、客户统计分析、媒介分析、招商策划等方面。
6)招商工作须遵循先主力店、后次主力店、最后零散商铺的顺序进行,招商结果不得背离初始的定位和规划。
三、招商资料平面设计:
1)招商推广计划及媒介计划。
2)招商推广平面创意表现。
3)招商推广工作具体实施。
四、监控项目的整体招商进度。
第四条 经营管理顾问内容(部分内容及实施时间取决于招商完成进度)
1、招商工作完成后组建项目经营管理团队进行顾问工作。
2、根据经营管理要求帮助甲方完善团队架构。
3、协助甲方制定物业管理办法。
4、协助编划经营管理成本预算案。
5、协助编划各岗位人员招聘工作、编制相关岗位职能。
6、协助甲方对团队人员进行入职岗前学习培训。
7、建立项目客户档案和管理处档案。
8、铺位设计审核及备案管理。
9、装对接与铺位恢复审核。
10、经营性广告投放计划。
11、楼体、立面广告位经营与管理。
12、经营计划与支持。
13、协助物业管理公司(团队)开展物业管理工作。
14、日常经营管理及物业服务顾问工作。
15、指导及协助甲方的日常事务及客户的纠纷、投诉及突发事件之处理。
16、主动记录或收集经营管理相关的资料、问题及客户反馈情况,并出具分析报告。
第五条 合同期限、服务方式及费用负担
1、本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日,共计约 个月,在本合同到期前的____天内,如甲乙双方就续签代理合同的事项达成一致的,就达成事项重新签订合同(后续合同以经营管理为主、委托代理为辅,服务内容及款项支付等内容须甲乙双方重新订立合同),合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同终止处理。
2、在本合同执行期限内,甲方不得指定其他代理商租赁该项目,除非甲方或乙方违约,否则双方不得单方面终止本合同。
3、甲方须确定与乙方的项目对接人,如有招商业务发生,由对接人审核租赁协议书条款、代甲方在合同上加盖公章、处理在招商过程中应当由甲方负责的事宜,并协调甲乙双方工作。
4、甲方须确定财务对接人,如有招商业务发生,由对接人负责收取或退还租赁款和代收款,并配合乙方招商工作。
5、乙方须在招商中心派驻招商服务团队,代表乙方行使职权。负责一切招商租赁事宜,协调甲乙双方工作。甲方有权建议调整乙方的项目组人员,乙方在调整项目组人员时,需与甲方进行沟通,征得甲方的同意。
6、乙方须在 年 月 日前进入甲方商业招商中心(商业招商中心应设在 总部大厦内,由乙方负责设计装修,使用面积不小于平米,商业招商中心前期作为租赁中心,后期作为商业营运中心),正式开展招商业务。
7、广告宣传、广告设计、市场推广、项目包装、公关活动、媒体投放等所需的所有费用均由乙方承担,相关方案由乙方研究论证后提交甲方审定,经甲方最终修改确认后执行。
8、招商工作人员的开支及日常工作支出均由乙方负责。
第六条 费用支付及支付条件
一、商业可招商总面积:约 平方米。
1)招商佣金计算及支付。乙方佣金为每平方米 元。
2)商业物业租金水平由乙方根据市场情况提供合理的建议方案,由甲方论证、审核,签字确认后执行。
3)招商佣金支付条件:在代理期内,甲方根据乙方的业绩支付代理佣金,以完成招商面积的比例及一年租金金额作为考核条件,以累计总成交金额的 %向乙方支付代理佣金,其余部分佣金作为履约保证金,待乙方完全履行合同后再行支付;以甲方与租赁客户签订租赁合同,并甲方已经收取首期租金或保证金,作为甲方向乙方结算并支付招商佣金的唯一条件。
二、客户交纳 个月(含本数)及以上的租金(或保证金),甲方正常向乙方结算佣金。
三、客户交纳低于3个月(不含本数)的租金(或保证金),甲方在客户进场装修前无须向乙方支付佣金,待客户正式进场装修后 日后,甲方再向乙方支付佣金。
四、甲乙双方均有指定专人负责相互联络工作,于每月做销控上的核对。
1)招商佣金的支付方式:乙方于每月25日(节假日顺延)向甲方报当月应付佣金申请,甲方于乙方提出申请后十个工作日内完成审核并支付。乙方收取佣金同时向甲方提供等额的正式发票。
五、商业策划及经营管理顾问服务。
1)收费标准:每月服务费为人民币万元(大写: )。
2)付款方式:每三个月支付一次,每次支付人民币 万元,具体支付日期如下:
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
年 月 日前,甲方向乙方支付服务费人民币 万元( );
如乙方未能按照合同规定的标准向甲方按期提供工作成果,甲方有权拒绝支付该阶段服务费,由甲方负责人签字盖章的付款确认书是甲方向乙方支付服务费的唯一凭证。
六、招商代理期限内由乙方成功租赁,甲方应当向乙方支付佣金;经乙方接触由甲方成交者或经甲方接触由乙方成交者,视具体情况由甲方向乙方支付部分佣金(不高于佣金总额的 %);由甲方成功租赁,甲方不向乙方支付佣金(甲方自主招商比例不超过商业总体量的 %)。
七。若有客户签署《承租书》并交纳定金(法律认可无需退还)违约,客户无法律诉讼或者诉讼后经判决所交定金归甲方所有,鉴于乙方已提供了招商工作,甲方同意向乙方支付相当于甲方所实际收取定金总额 %的佣金(最高不超过本单位交易的佣金总额)。凡与客户协商退换定金的,则佣金不予计提。
八、若有客户签署《租赁合同》,支付首期或办理鉴证后违约,乙方所收取的代理佣金不得超过客户已付款项的一半,如之前已收取的代理佣金已超过此限额,超出部分须在当月返还给甲方。凡与客户协商解除租赁合同并退还承租款的,则佣金不予计提。
九、乙方于收到甲方所付款项的同时开具等额发票。
第七条 双方的权利和义务
一、甲方权利及义务
1)本案正式租赁前,甲方应提供政府有关部门对开发建设 广场批准的有关证照(包括:国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证等)、甲方正式委托乙方为该项目招商独家代理的委托书和确保 广场具有可租赁条件,符合相关法律法规的规定并且保证相关的租赁承诺内容真实合法。
2)本案正式租赁前,甲方应当向乙方提供真实有效的关于代理招商项目所需的有关资料,包括:外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等。
3)本案正式租赁前,甲方应当向乙方提供甲方甲方营业执照副本复印件和银行账户、代理项目所需的收据、租赁合同,以实际使用数量为准,余数全部退还给甲方。
4)甲方保证若客户租赁的 广场的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清,所发生的任何纠纷均由甲方负责。
5)甲方应负责因建筑材料、施工质量、产权等方面与租赁客户产生的纠纷。
6)甲方负责整个招商及运营管理过程中一切合同文件的签署;负责与承租者签订商铺租赁的一切合同文件;负责统一收取承租客户的定金和全部租金;负责针对乙方提供的意见在五个工作日内做出书面答复,以甲方指定确认人签字或公司盖章形式认可为准。
7)乙方可向甲方提供招商中心的整改意见,整改内容须双方共同确定。
8)甲方承诺乙方在 年 月 日前可进入招商中心(具体位置:层 、 室)。甲方免费为乙方提供招商中心所需的场地,配合乙方办理有关招商事宜。由乙方负责租赁中心办公设施、接待及办公桌椅、水、电、电话费、电脑、网络、清洁、保安等费用及能耗,以及与客户有关的接待茶点、饮水设备、办公设施(纸张、墨盒、复印打印传真一体机)等费用。
9)合同期内,因推广工作需要经甲方同意举办的各项活动,需要临时增加的人员及设备等所产生的费用与甲方无关,均由乙方承担。
10)甲方同意乙方在商业推介材料上刊登乙方公司的名称及 标识。
11)按期支付本合同所列明的各款项,并甲方无需承担合同履行期间发生的其他任何费用(包括但不限于推广费用、招商团队的管理费用、差旅费、招待费等)。
12)甲方项目对接人对乙方上报的客户情况及谈判条件、谈判进程负有保密责任。
二、乙方权利与义务
1)乙方负责在合同范本所承诺的范围内,协助甲方与客户签订本案招商租赁协议书,并对协议书的内容及客户的付款方式进行讲解。
2)乙方与客户最终确认的租赁协议,应经甲方审核确认后签署。
3)整个招商过程必须遵守 省 市的有关法律法规,本合同涉及的所有报告、意见分析、设计方案等服务均应以书面形式提交给甲方。
4)在合同履行期内,乙方须及时有效地完成合同第二条第三条第四条所规定的所有工作内容及完成合同总目标所需但条款中未详列之工作项目。
5)由乙方负责招商人员的具体组织管理、业务培训等,负责招商工作的操作执行、负责项目的策划与执行监控。
6)乙方应在进场后,向甲方提供针对本案制定的招商租赁计划,并且按照甲乙方约定的时间即及向甲方汇报工作。(每周为周例会时间)
7)未经甲方书面承诺,乙方对客户予以的任何书面承诺均由乙方承担全部责任。
8)乙方不得将因本案获取的客户资料泄漏给第三方,因此给甲方造成的损失,应当由乙方负责赔偿。
9)乙方有责任指导并督促承租者将相关款项直接划入甲方指定的银行账户,在按时完成当期工作任务的情况下,有权要求甲方按时支付各阶段收费标准及支付方式的合同价款。
10)合同履行期内,乙方根据甲方认可的租金均价制定租金表及付款方式,经甲方批准后进行招商。招商过程中,所有的折让、条款的让步须得到甲方的书面同意,方可作出修改,如遇特殊个案,需书面上报甲方得到确认后方可执行。乙方应向客户作如实介绍,尽力促成租赁行为,不得夸大、隐瞒或过度承诺,不得擅自改变计划、任意放盘或加减租金,不得擅自给客户任何形式的折扣,不得向客户收取任何未经甲方同意的费用,否则视为乙方违约,甲方有权终止合同,并要求乙方承担全部法律责任。若甲方根据市场情况,认为租金水平可以适当改变时,经甲方提议,双方协商一致,乙方应执行新的租金标准。
11)合同履行期内,乙方必须按照甲方的要求如实进行招商工作,若发现乙方工作人员为提高业绩,未经甲方允许擅自向客户承诺优惠条件,或脱离甲方的招商资料做不当陈述造成甲方经济或名誉损失的,由乙方承担全部责任。乙方不得在招商过程中错误、虚假引导客户,进行不正当竞争,由此造成的一切经济纠纷和法律责任由乙方承担。
12)乙方保证在合同期内完成本包括但不限于合同界定的所有顾问及服务工作,确保完成工作成果的质量。
第八条 违约责任
1、甲方如不依照合同规定支付合同款项,视为违约,乙方有权每天按该笔应付未付款项的 %向甲方收取违约滞纳金;如甲方在规定时间内不对乙方提交的成果资料作出答复,视为同意。
2、由于甲方的原因,甲方要求提前解除合同的,应向乙方承担违约责任,则甲方须向乙方支付已工作的阶段全部价款,双方解除合同。
3、由于乙方原因,乙方要求提前解除合同的,应向甲方承担违约责任,将该阶段所有工作成果无偿提交给甲方,并承担由此给甲方带来的经济和名誉上的损失,双方解除合同。
4、如乙方不按期完成并提交各阶段成果资料,视为违约,甲方有权每天按当期应付款项的 %扣减违约金;超出合理期限,甲方同时有权解除本合同,并根据实际情况要求乙方支付不低于合同总标的额 %的赔偿金。
5、如乙方在合同期内不能有效地完成各阶段招商工作,或者没有按照双方协定的标准完成(招商工作完成指标如第九条合同的中止和变更所述),预计会对后期商业运营及物业升值产生影响,由此给甲方带来的任何有形及无形损失,概由乙方负责。
6、如因甲方原因,未能按乙方要求提供与建设项目有关的真实、准确的资料、及时答复乙方提交的各项文件和指派人员配合有关工作,造成工作的失误和延误所引致的损失,概由甲方负责;如因乙方原因,未能按时完成有关计划任务或工作失误所造成的损失,概由乙方负责。
7、本合同期满时,如不续约,乙方须将已承租客户的所有资料移交甲方,未经甲方许可乙方不得利用所获知的客户资料从事与本项目无关的经营活动。
第九条 合同的中止与变更
1、合同签订后,乙方招商及咨询工作正式开展, 个月内,乙方所招商未达到当期可招商面积的 %(含 %),乙方自动退场,甲方不支付乙方佣金,根据实际情况要求乙方支付不低于合同总标的额%的赔偿金; 个月内未达到 %(含 %),八个月内未达到 %(含 %), 个月内未达到 %(含 %),甲方有权要求结束合同,代理关系中止后,乙方须将所有已承租和未承租正在洽谈中的客户资料、招商及推广工作进展资料、日常管理所有资料移交甲方,以便甲方继续跟进,未经甲方许可乙方不得利用所获知的客户资料从事与本项目无关的经营活动,甲方在不迟于移交后一个月内向乙方支付不高于所有符合合同规定款项 %的费用,并根据实际情况要求乙方支付不低于合同总标的额 %的赔偿金
2、经双方协商可签订变更或补充合同,其条款与本合同具有同等法律效力。
第十条 合同生效
1、本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效,合同正本壹式肆份,甲乙双方各执贰份。
第十一条 合同期限
1、本合同期限从合同生效起计至本合同履行完成时截止。
第十二条 不可抗力
1、当合同执行过程中,遭遇洪水、地震、战争或其它如国家强制性法律包括但不限于政府行为(如土地或项目征用;商业持有、租赁、运营等宏观政策发生重大变革等)等情况时,视为不可抗力,由此给甲乙双方带来的损失,双方均不负违约责任。
第十三条 争议解决
1、合同出现争议时,先由双方友好协商解决,若协商不成,可以向合同所在地的人民法院
起诉。
第十三条 其它条款
1、本合同未尽事宜,或与本项目相关但不在本合同范围内的工作内容,可以由双方另行签
订补充合同的形式解决,其它形式的补充文件与本合同具有同等法律效力。
(以下无正文)
甲方:
法定代表人:
签约日期: 年 月 日
乙方:
法定代表人:
签约日期: 年 月 日
✧ 商业地产招商合同 ✧
出租方,
承租方,
为提高房屋的使用率,根据中华人民共和国民法典、中华人民共和国房地产管理法等法律、法规有关规定,就乙方租用甲方商业用房租赁事宜,经甲、乙双方友好协商签订本合同,供双方共同遵守。
第一部分房屋概况
第1条甲方将位于商业用房出租给乙方经营使用。
第2条房屋法律概况
1、房屋所有权证书登记人,,
2、房屋所有权证书编号,;3、土地使用权证书编号,;
第3条场地用途,乙方承租2层楼整层用于经营餐饮、茶楼等。
第二部分租赁期限
第4条房屋租赁期限,租赁期限共年,自________年____月____日至________年____月____日止。遇以下情况应顺延,1)发生不可抗力事由的;2)甲方逾期交付房屋的;3)非乙方原因致使房屋无法使用的;4)经双方协商一致并书面更改的。
第三部分租金条款
第5条租金,套内面积元/㎡/月,月租金为人民币元
第6条租金计算时间,自乙方入场装修之日起4个月后计算;租金支付时间,自本合同签订当日,乙方支付租金起算第一季度租金。
第7条租金按支付,于应交期提前天支付本季度租金。
第8条租金支付方式,;
第9条甲方收取租金时应提供合法有效的发票,否则乙方有权拒绝支付租金。租赁期间,甲方不得随意改变房屋租金。
第四部分租赁相关费用
第10条租赁期内,甲方负责缴纳由于房产租赁及土地使用而产生的税收和费用,并办理租赁登记。
第11条租赁期内,乙方负责缴纳因经营所发生的所有税收和费用。
第12条租赁房产的网络线路、闭路电视、电话等,甲方只负责提供接口,由乙方自行办理使用申请并承担费用。
第13条与租赁房产有关的公共设施、设备,乙方如需变动经甲方同意后方能进行,甲方应予以配合,费用乙方承担;甲方同意乙方经营所需天然气从该物业现天然气接口接入,另外所产生费用由乙方承担。
第14条甲方负责落实该房屋正面公路旁的停车位,乙方负责制作停车指示牌,并由甲方协助乙方落实地下车位个,相关费用由乙方自行承担。
第五部分房屋变更与设立他项权利
第15条租赁期间,甲方如将房产所有权转移给第三方,应提前3个月书面通知乙方,乙方有以同等价格的优先购买权。房产所有权转移给第三方后,该第三方即成为本合同的当然甲方,享有原甲方的权利和承担原甲方的义务,甲方不再承担本合同约定的权利与义务。
第16条租赁期间,乙方由于经营不善有权将房屋转租给第三方使用。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方,享有原乙方的权利和承担原乙方的义务,乙方不再承担本合同约定的权利与义务。
第17条租赁期间,甲方欲对房屋进行抵押给第三方,须提前3个月书面告知乙方,在抵押期间甲方及第三方不得以任何理由影响乙方的正常经营,甲方需对由此给乙方造成的经济损失予以赔偿。
第六部分房屋修缮
第18条租赁期间,甲方应负责房屋的正常维修,或委托承租方代行维修,维修费由甲方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用经营需要。
第19条租赁期间,乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋主体结构,如因经营需要经甲方同意后可作房屋结构调整,乙方因过失造成租赁房屋和配套设施、设备损毁的,乙方应负责恢复原状。
第七部分权利与义务甲方权利及义务,
第20条按本合同约定的时间向乙方收取房屋租金。
第21条在房屋租赁期间,甲方必须保证乙方可正常使用房屋,不得阻挠、干涉、介入乙方的合法使用。
第22条甲方保证拥有房产所有权和土地使用权,并提供相应证明文件,甲方保证租赁房产现状不属于违章建筑。甲方保证拥有租赁房产具有完全的,不可争议的排他性所有权,甲方如需设置任何形式的担保、抵押以及出售,应及时书面告知乙方并不影响乙方租赁期内的正常营业。
第23条甲方负责合同生效之日起____日内将租赁房屋门前的树木移栽,并将门前的绿化区域建为平台,费用由甲方支付。
第24条经双方协商一致,根据乙方经营需要,甲方同意乙方将租赁房屋临街面二楼门厅入口进行加宽处理,由此产生的费用由乙方承担。
乙方权利及义务,
第25条乙方拥有合法使用该房屋的权利。
第26条乙方按本合同约定交付租金,甲方如无正当理由拒收,乙方不负迟延交租的责任。
第27条因乙方管理不善而造成火灾,给甲方和第三方造成损失的,由乙方负责赔偿。
第28条合同终止时,乙方投资资产产权归乙方所有。
第29条在租赁期间,乙方根据经营和竞争需要,可对租赁房产进行重新装修。
第30条乙方可在所租赁房产范围内作广告,包括
第八部分争议解决
第31条在本合同履行过程中若发生争议,甲、乙方应友好协商解决,若双方协商不一致,任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第32条租赁期间,乙方的通讯、室内环卫等均由乙方自行负责,并承担租赁期间自用水、电、物业管理费,并于租用时与甲方指定的物业公司签署物业管理合同。
第九部分合同生效及终止
第33条协议自双方签字盖章之日起生效。
第34条本合同正本一式肆份,甲、乙双方各执贰份,具有同等法律效力。
第35条自合同签订之日乙方向甲方支付元房屋租赁保证金。在本合同期满或终止时,甲方应予以退还,乙方同时结清经营期间所产生的水、电等相关费用。
第十部分违约责任
第36条任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约。
第37条甲方在租赁期间如甲方提前终止合同,应支付乙方投资总额________年折旧损失费,并承担元的违约金
第38条乙方在租赁期间如乙方提前终止合同,向甲方支付元的违约金
第十一部分消防安全
第39条租赁期间乙方不得擅自变更房屋消防设施,租赁期间的消防安全由乙方负责。
甲方_________乙方_________
________年____月____日________年____月____日
签订地点,_________签订地点,_________
✧ 商业地产招商合同 ✧
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作,我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成,是专业面向国内商业地产的实操型团队,拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源,旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市,物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等,管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务,帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目,使资产得到稳定持续的增值。
项目概况:温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处,与市客运中心相邻,占地110 亩,地上建筑面积73300平米,地下室面积为10900平米,其中市场建筑面积为53500平米,综合服务区(十六层)建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格,开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街,配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
项目概况:绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面,总建筑面积196800平米,其地上建筑面积为150800平米,地下建筑面积为46000平米,由商、住两部分组成,其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体,众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套,集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
项目概况:温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区,占地面积1万余平米,建筑面积1.8万余平米,商务办公物业改商业物业。20xx年10月开业,定位开发区邻里生活中心。
项目概况:温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号,建筑面积40000多平米,是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场,有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。
5、杭州香港城(名镇天下香港城) 服务内容:定位、策划、销售 服务时间:20xx年
项目概况:杭州香港城位于杭州三墩板块,集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街,总建筑面积约15万平方米,其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上,注重体验式消费、家庭式消费,打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。
项目概况:江南时代广场位于下城区石桥路456号,总建筑面积12万平方米,是以儿童体验为特色,集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。
除定位于儿童游乐的爆米花乐园外,江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆,通过空间设计、互动体验等方式,充分刺激消费者感官,创造充满乐趣的购物新体
验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重,打造特色休闲步行街,并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等,尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。
7、东阳香港城(金罗马中央广场) 服务内容:定位、策划、销售 服务时间:20xx年-20xx年
项目概况:东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上,是目前东阳唯一的城市综合体,集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米,总建筑面积约16万余平米。
项目概况:连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处,是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡,其中商业面积10万㎡,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
服务内容:定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间:20xx年
项目概况:泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心,以家庭居民为目标客户,打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场;满足居民日常生活需求;
提供舒适的购物环境,提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。
服务内容:以独特创新的经营理念、策略,为商业品牌注入生机活力,以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。
服务费用:人员工资(39500元/月) + 服务利润(年总租金的3%) 人员组成:营运部5人,市场推广部1人、信息管理部1人
其它条件:甲方安排食宿;签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。
✧ 商业地产招商合同 ✧
按照制定的招商准则,购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商,并对所有招来的商户进行统一管理。
其实统一招商并不难,难的是如何招商以及对商户如何管理。所以,设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则,又是“统一招商管理”成功与否的关键。
我们在此设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”,希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。
第一基本原则:要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。第二基本原则:要维护购物中心的业态功能的均衡发展。第三基本原则:购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。第四基本原则:招商顺序原则。核心主力店先行,辅助店随后的原则;零售购物项目优先,辅助项目配套的原则。第五基本原则:核心主力店招商布局原则。第六基本原则:特殊商户招商优惠原则。第七基本原则:“以点代面,特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。
特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位,对它们给予优惠政策,邀请其入场,能够起到增强文化氛围,活跃购物中心气氛的作用。
✧ 商业地产招商合同 ✧
甲方:______________
身份证号码:______________
乙方:______________
身份证号码:______________
根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、诚实守信的基础上,经协商一致,就房屋租赁有关事项订立本合同。具体条款如下:
第一条租赁位置
租赁给乙方用于经营项目,乙方已现场查看并同意以现状接收。具体位臵详见“租赁区域图”。
2、乙方在租赁期限内,未征得甲方书面同意,不得擅自改变租赁用途。
第二条租赁期限
1、该房屋的租赁期限为,即______________年______________月______________日起至______________年______________月______________日止。其中______________年______________月______________日至______________年______________月______________日为甲方提供给乙方无偿使用的装修期。
2、租赁期满,甲方收回该房屋,若甲方继续对外租赁该房屋,乙方在同等条件下享有优先承租权。
第三条租金及支付方式
。
。
3、租金按支付,双方在签订合同时乙方向甲方一次性付清首次租金,后续租金乙方必须在下一交租周期届满前壹个月一次性支付给甲方。每逾期一天,乙方则须按应交租金1% /天的标准向甲方支付滞纳金。
第四条履约保证金
为保证全面履行相关义务,乙方须在签订合同时向甲方缴纳履约保证金¥______________元(金额大写:人民币______________元整)。合同期满,乙方如无任何违约,且向甲方缴清全部相关费用和处理好相关事宜后,甲方在半个月内将履约保证金(无息)退还乙方。反之则不退还(如房屋主体等有损坏,由乙方承担恢复费用和修缮期间给甲方造成的损失,乙方应向甲方移交完好房屋)。
第五条物业及相关费用
,此费用与房租一起缴于甲方。装表的水、电、气等按表计费,不得偷窃,否则将以所产生的水、电费和维护费等,甲方按面积、使用情况分摊给乙方,乙方每月在甲方通知后的电等费用,逾期每天按应收费的1%收取滞纳金。
排气等必须达标,并实行门前“三包”。
第六条装修及安全责任
1、乙方对租赁房屋的内外装修方案须事先报经消防等主管部门及甲方审查同意,同时乙方应严格按相关部门审核通过的施工图及有关规范进行施工并注意安全。乙方的装修材料必须符合消防和商场的规定及要求,因装修和消防产生的相关费用以及引起的任何损失均由乙方负责。乙方及乙方的工作人员不得乱动现场所有的设施设备,若有损坏照价赔偿或负责修复。
2、乙方在装修和使用该房屋过程中,不得影响整幢物业的结构和消防安全,凡因乙方装饰装修和使用该房屋造成整幢物业消防不符合规范的,乙方应无条件负责恢复至消防规范要求,并通过消防等主管部门验收,由此产生的费用以及给其他物业使用人造成的损失均由乙方负责。
,费用乙方自理,并按规定向有关部门办理申报审批手续后方可实施,否则由此产生的后果均由乙方承担。乙方排污、排气等必须达标,并实行门前“三包”。因乙方违约导致提前解除合同的,其装修不得拆除或损坏(非附着于租赁房屋的、可移动的装饰装修及其它设施可以自行处理),应保证原样交与甲方,乙方不得要求甲方支付乙方因租赁该房屋而产生的装修费和因经营需要而自行购臵、安装的设施、设备等一切费用。(注:其他商家的管道若要经过乙方的租赁区域,邻里之间必须相互配合,互相协调。)
4、乙方在装修的过程中不得影响其他商家的正常经营,噪音大的装修必须错开经营时间。
位臵合理而定,乙方须按规定办理相关手续并交纳相关费用。
第七条房屋的修缮责任
1、甲方按合同约定期限向乙方以现状移交房屋。若其主体损坏由甲方负责维修。若房屋出现除主体之外的自然损坏或其它需要进行修缮的情形时,由乙方负责维修。乙方应爱护并合理使用所租赁房屋及其附属设施。因乙方过错造成房屋或设施损坏的,乙方应及时负责修复或给予甲方经济赔偿。
改善和增设的其它物体,甲方不承担维修的义务,也不承担由此引发的后果。
第八条甲方的权利、义务
1、甲方有权按合同约定向乙方收取租金及其他相关费用,逾期甲方有权停止提供水电等。
设备的维护情况。
3、甲方有权监督乙方在该房屋范围内的广告使用。
4、甲方有义务向乙方交付安全的房屋。
第九条乙方的权利、义务
,在本合同规定范围内的正常经营不受干涉。
,合法经营。如有违法、违规行为,经通知后应及时整改,并由乙方承担由此造成的责任、后果。若有损坏甲方的名誉,甲方有权追究乙方的赔偿责任。
均属于公共通道,乙方不能私自占用,如因乙方不自觉遵守而引发的一切后果均由乙方负责承担。
工作,因乙方责任引发的失火、失窃等安全事故由乙方负责,由此造成的损失由乙方承担。属于乙方之财产,乙方应自行办理火险、盗险及员工意外险等,乙方还应投保公共意外责任险及其它与经营有关的附加险种。如因乙方未投保或投保额不足造成的所有损失均由乙方负全责。
公共设施、设备的检修工作,不得妨碍甲方和物管公司的检查和施工,更不得以此作为不缴、少缴或拖欠各项费用的理由。
6、在租赁期限内,乙方发生的所有纠纷和一切事故责任均与甲方无关,由乙方自行承担。
第十条特别约定
,并搬走所有可挪动财物,清理现场垃圾,否则视为自愿放弃,甲方有权自行处理,且不在退还乙方缴纳的履约保证金。
给第三方,须事先征得甲方的书面同意或与甲方重新签订合同,否则甲方不予认可。
乙双方应对本合同条款及相关内容保密,任何一方均不得向除国家行政机关或房屋主管部门之外的第三方透露,否则,违约方除赔偿守约方损失外,还须向守约方另行支付叁个月的房屋租金作为补偿。
第十一条违约情形及违约责任
水电费等相关费用,视为违约。甲方有权终止合同,收回房屋,另行安排,且不再退还乙方缴纳的履约保证金和已缴未履期租金。乙方不得要求甲方赔偿任何损失。
。若乙方未向甲方结清全部相关费用,乙方不得搬离房屋内任何设施、设备及物品,并将用于折抵乙方所欠甲方相关费用,乙方不得要求甲方赔偿任何费用。
乙任何一方非因不可抗力因素而不全面履行本合同的,即视为违约,违约方须按年租金20%的比例赔付给守约方。
第十二条合同的解除与终止
乙双方协商一致,可以解除本合同:
乙双方互不承担违约责任。
(征收的。
(灭失而致使乙方无法正常使用或危及乙方安全的。
3、甲方有下列情形之一的,乙方有权单方面解除本合同:
(1)不履行约定修缮房屋义务,致使乙方无法正常使用该房屋的。
(2)交付的房屋危及乙方安全的。
4、乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除本合同,并收回该房屋,且不再退还乙方缴纳的履约保证金和已缴未履期租金。
(滞纳金或水电费、垃圾清运费等相关费用达15日以上的。
(2)擅自改变所租赁房屋用途的。
(拆改或损坏房屋主体等结构的。
(4)擅自将该房屋转租或转包给第三方的。
(违禁品或进行违法犯罪活动的。
(6)不全面履行本合同的。
第十三条未尽事宜
本合同未尽事宜,由甲、乙双方协商解决,协商不成,可向甲方所在地人民法院起诉。
第十四条合同的生效
本合同自甲、乙双方签字或盖章,且乙方向甲方全额交纳履约保证金和首次租金后生效。本合同共六页,一式三份,甲方二份、乙方一份,具有同等法律效力。
甲方:______________
乙方:______________
联系电话:______________
联系电话:______________
______________年______________月______________日
______________年______________月______________日
✧ 商业地产招商合同 ✧
随着【龙腾盛世】项目工程的顺利进行,住宅的销售进入尾声。【盛世商城】的行销和招商开始进入了实际的操作阶段。
【盛世商城】的行销和招商工作,我司有以下两点考虑:
一、 基以品牌主力店、大卖场整体租赁,而后再分割成小产权商铺带租赁合同出售。此种方式有以下几个问题需要探讨:
1、 品牌主力店、大卖场的向外扩展,都有周密的计划安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大卖场的向外扩展的计划区域和计划时间之中;【盛世商城】的面积、地理位置、商场规划等要素是否符合品牌主力店、大卖场的要求。这些是【盛世商城】招商成功的关键点。
2、 品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符合支撑贵公司对销售价格和销售率的预期;品牌主力店、大卖场整体租赁的租金水平一般都较低,按照商业地产投资回报率一般在8%以上。较低的租金水平恐怕很难支撑较高的销售价格和较高的销售率,贵公司的整体收益就会受到较大的影响。
3、 当然,品牌主力店、大卖场由于租期较长,品牌效应明显,对销售率和销售价格也有一定的提升作用。
二、 基以主题概念的精品店中店商场,整个商场分割成小产权商铺,采取一定回报率,一定时间段的返租或不返租的形式销售商铺。此种方式有以下几个问题需要探讨:
1、 主题概念的精品店中店商场的市场定位甚为关键。定位的准确,关系到商场的销售率和销售价格。
2、 主题概念的精品店中店商场也需要物业性质的商场管理公司进行管理。商场管理公司由谁为主体组建,关系到商场后续的经营的好坏。
3、 主题概念的精品店中店商场需要销售和招商齐头并进,需要行之有效、严谨的市场营销方案及强有力的执行力来保证销售。
4、 主题概念的精品店中店商场如果市场操作良好,能实现较好的销售率及较理想的销售价格,贵公司的整体收益也较理想。
【盛世商城】的行销和招商工作就以上两点来开展和实施。
A) 苏宁电器连锁集团:苏宁电器连锁集团始创于1990年,历经十余年的努力拼搏,苏宁已发展成为年销售规模120多亿、上缴税收过4亿元、员工2万余名、连锁企业遍及全国24个省市地区的大型零售连锁企业集团。先后获得中国最具影响力十大企业之一、全国民营企业8强、全国连锁企业7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名服务商标等殊荣。----自1995年起,苏宁率先在中国家电流通领域尝试连锁经营的模式。在江苏省内及北京、上海、广州、重庆、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直营和特许形式建立了数百家连锁店。
B) 永乐苏宁电器连锁集团:
A) 赛博数码广场:赛博数码广场,旨在建立全国最大的3C增值服务渠道,拓展全国连锁卖场达500家,以紧密的网络覆盖全国各大中级城市。成为全国最有价值的行销服务平台,为国内外合作伙伴提供在中国市场内的最有效服务平台。 赛博数码广场,拥有全国最大的3C会员组织,其中时常积极参与活动的会员,超过5000万名以上。
B) 百脑汇:于成立,至今“百脑汇BUYNOW?”已成为中国电脑大卖场第一品牌,百脑汇资讯广场致力于经营信息产品,服务流通事业,缩短产品销售通路,提供最新资讯,为商家和消费者之间建立最短通路。现在在上海、成都、南京拥有4家大型资讯卖场,计划前在全国主要城市开设25家连锁资讯大卖场。百脑汇资讯广场是蓝天电脑集团目前在中国大陆地区最大的投资项目,蓝天电脑集团系股票上市公司,一向以高科技发展为经营方针,生产专业笔记本及相关产品之开发、制造、销售、产品覆盖欧、美、亚三洲五十多个国家和地区,名列台湾前50强知名企业,并排名台湾最佳营运绩效企业,为一发展空间广阔,经营稳健的公司目前,中国的IT零售业中,大卖场是其主要的渠道终端,这一由百脑汇率先开拓的IT产品销售形式,涵盖了售前产品培训,自由购买,方便维修和在卖场中休闲娱乐的购买全过程。
A) 好又多量贩店:好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业,主要经营产品有:零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、 酒类、书籍,并提供相关的商务咨询和商务服务, 配套中西快餐 、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有限公司自8月开设首家店—— 广州天河店以来, 又陆续在全国各地开设五十几家新店,至今在广州、番禺、深圳、成都、 昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店, 并以成倍的数量在增长
A) 来雅百货:来雅百货成立于193月,由台湾正统管理团队操盘管理,以全新的经营理念,科学的管理模式,差异化的经营特色以及拥有雄厚实力的经营母体等五大优势,迅速崛起于百货行业当中。
B) 新华都:
本项目位于当某某市的中心。从地理位置这一角度来看,目前此地段是繁华地段。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰城。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传,从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
项目优势:
1、区位:本项目位于某某市的城市商业中心,南北贯通,交通便捷。
2) 规划:是目前当某某市域内,唯一的高档品牌家居装饰市场,并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧的消费观念转换上,本项目更倍受现代消费者的关注。
4) 理念:营造出与当某某市原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。
5) 人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些利于未来市场的蓬勃发展
6、项目在当某某市域内及周边城镇的影响力够,形成一定的感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度较高,对商铺未来的价值很期望。
项目劣势:
1、对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格相对商业中心区域以外过高,使这些商户在投资上形成一些困难。
2、在地理位置上,零散的装饰市场辐射区域占市区大部分,截断了项目市场的部分终端客户。
市场机会:
1) 目前,当某某市城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场,并且一些经营商户规模较小,分布零散,不易形成市场规模。
2) 市区内的房地产业正在蓬勃发展,在建项目的市场容量大,而且待建的项目将陆续上演,从而形成了一个深厚的市场容量。
3) 现有市场的家居装饰商品,已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。
4) 零散的经营家居装饰产品,在终端消费者心目中定位为中低档产品。
5) 对于家居装饰的品牌商户,在租赁和出售的价格上相对于周边的区域具有很强的合理性。
6) 现在某某市场上的多数商户为追随性经营,追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。
7) 现在某某市域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。
市场威胁:
2) 未来规划的家居装饰业,对本项目的潜在威胁,威胁的大小直接取决于定位是否同质化。
3) 现某某市的一些有影响力的经营户,对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。
4) 国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。
a、可以使客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析,我们发现在周边的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们,必将增加市场压力,加剧市场竞争,在这方面,本项目明显处于不利地位;
b、有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,某某的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大;
c、目前在某某市集中的家居装饰材料区(城)相对较少,且高档品牌家居装饰区更少,因此本项目有着很大的发展空间;
d、项目现在人气旺,交通条件十分理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发展家居装饰业的硬件需要;
e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应,避免了定位的同质化;
f、良好的市场操作性:我们这一定位,是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
根据市场调查,初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。
A、隐性客户群:被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户,主要表现为转换行业的商户。
2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者;
b、经营者:
1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店;
2、一些准备设立办事处的装饰公司;
3、本区域的高档品牌装饰经营者;
4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者;
根据市场分析,销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。
以租代售,就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金,并与开发商签订一至两年的租赁合同,租金按市场价计算,一次性付清一年租金;租赁合同期满后客户如有意购买此商铺,则可交纳剩余房款(总房款减去定金和已交租金),并与开发商签订正式购房合同;若客户无意购买,则向客户返还开始交纳的购房定金。
以租代售这种方式降低了置业者门槛,首付大概7万元(60*3900*0.3=70200)即可,缩短了销售周期,有利于打开市场形成人气,带动以后商铺的销售,但是,这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。
根据我们对当某某市市场的实地调查发现,当某某市商铺月租金为20—28元/㎡不等。
从上表看,当某某市域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段,16—20元/㎡的中价段,24—28元/㎡的高价段。虽然16—20元/㎡占主体部分,但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素,这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场,配套设施完善,故取中段价位的均价18元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度,因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价22元/㎡。
针对这个租金定价,对于我们这个项目,以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制,若全部以这种方式销售,则回笼资金才达404.38万元(租赁合同以一年为期限)。
(二)直接销售。(主要是针对投资户的销售方式,打消其投资回报的顾虑)
我们这里所说的直接销售包括三种具体形式:
1. 一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠);
2. 分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);
3. 按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。
这一方式能最大限度的回笼资金,加快其总体项目工程进度;但提高了置业者门槛,延长了销售周期,在时间上大大影响了发展商资金回笼。
因此,结合现在商铺销售上存在的实际情况,建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。
(三)销售方式组合分析。
一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的,而对于分期付款方式,因工程进度不同而有异,故只以第一期款额计算资金回笼。(据保守估计,计划销售占总户的85%,计40户)
分期付款 15 900 1404000 总房款40%,(一年内封顶可收回总房款的80%)
(四)投资回报分析。
无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。高档家居装饰区是新兴市场,市场人气有待提升,所以租金不宜定的过高,但也不宜定的过低,这样不利于商铺地位的提升,也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大,商铺租金增长幅度一定会更大。
下表是投资一年后投资的回报率:
5年期月利率为4.650‰,十年期月利率为4.800‰
月租金(元/㎡) 投资回报率(一次性付款) 投资回报率(按揭)期 投资回报率(按揭)5年期
根据上部分投资回报率的分析,可以看出为更快形成市场,增加人气,利于下一期商铺的销售,发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺,并保证可以给其一定的回报率如6.00%,这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险,如达不到一定的回报率,开发商每平米可能要承担200元的风险,但随着市场逐渐完善,房价上涨,这种风险将降到最低。对于我们这个项目,这种销售方式是可行的,尤其在姑孰新城商业街真正形成后。因此针对这种情况,发展商就要采取积极合理的招商策略,更快吸引经营户进驻,这样既加强了投资户的投资信心,还可以更快提升项目的知名度和影响力。
不管是以租代售还是为投资户进行招商,开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺,针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区,因此建议采取一些主动出击的招商方式,可以更好的吸引经营户。具体操作如下:
品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心,从而有力地促进销售,所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处,在售价或租金上给予一定比例的优惠,如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期,利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租;
针对目前地区商铺人气不足,为达到带动人气,建议对此推行“客户领袖奖励计划”,凡已认购的客户若能带领其它客户,进行认购并成交者,发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户,如:按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励,可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。
对于一些目标客户,可以通过直邮(DM)或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户,这也是招商的有效方式。
对于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员,主要负责商铺的一系列问题和情况,也包括售前、售中及售后的各种服务。
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,我们在有效控制广告宣传费用的同时,将采用针对性的宣传策略,加大广告宣传力度,使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合,从而达到热销和旺销的效果。
基于前面的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕 下面几个方面进行:
1、 宣传该区域房地产业的蓬勃发展,必将带动家居装饰业的长远发展,从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心;
2、 本项目位于当某某市老城区的中心路——南北贯通,交通便捷,况且商铺前面的步行道空间较大,对发展家居装饰材料行业极具潜力;
3、项目独创性:以差异化竞争为前提,做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点, 我们的“有”——未来的商业中心;我们的“优”——合理的售价和租价;我们的“奇”——商铺和家居为一体。
1、主题广告语:
建议以“建造美丽家园——盛世高档品牌家居装饰区”为主题,进行广告诉求;
建议本项目的导视系统表现手法采用多样化,更能充分的将本项目的形象及主题表现出来,因此可以在面向路的0#楼上悬挂条幅,并在等客流量较多的地方设立导视牌;
1)、条 幅:
条幅广告是项目最快,费用最省的广告形式之一。建议条幅广告用在,突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。
例如:
“投资有眼光,盛世商铺做家装”
“盛世商铺,铺展家装财源路”
2) 道 旗:
为营造整体现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,建议在路上布设道旗,道旗内容以发布装饰材料区销售的信息及商铺的发展潜力为主。附加内容可以为:
“资本.运作.财富.扩张”
针对本项目目前的销售状况,为渲染市场气氛,我们建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿, 进行一定量的报纸广告与软性文章炒作,在本地报纸和有线电视台发布,内容主要以宣传介绍该项目地理位置及高档品牌家居装饰区的发展前景,从而营造出本项目商铺强大的升值潜力,使市场更加关注本物业,加强客户的投资信心。在造势阶段建议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为重心,适当的突出高档品牌家居装饰区的发展,局部中体现出装饰区的重要价值。
根据调查,因为本项目是新型项目,对消费者的心理影响不是很大,为了改变这种现象,我们策划出两个方案,可以更好的配合前面的宣传。
广告形式:以广播广告表现,具体内容建议可以配合歌谣。(见附件一)对于歌谣的音色选取,关系到广告的成功与否。
目的:赛事设立一、二、三等奖项,对于获奖的人士给予置业优惠或其它
两个方案可以同时进行,这样可以更好的把盛世高档家居装饰城的形象宣传到人群的各个层面。
a、《某某日报》每天在马鞍山的投放量为2万份,只在周二、周四发行彩版广告,彩色整版广告市场价为14000元。
b、《某某侨报》每天的总投放量为12万份,其中在马鞍山投放3万份,在芜湖投放5千份,彩色整版广告市场价为1元。
根据这些情况,报纸投放应以《某某日报》和《某某侨报》为主,选用1/2的版面,(这样费用不大,可集中在一个时段持续进行,建议集中在五月中下旬)诉求项目地理位置及高档家居装饰城的发展前景,从而引出本项目未来巨大的升值潜力。
2、软性文章:
报纸软性文章目标性较强,可以在上《某某日报》和《某某侨报》有针对性的发表软性广告,内容同样诉 求姑孰商业街高档家居装饰城的地理位置、投资潜力及开发商多种招商经营的方式。
3、宣传单张:
由于宣传单张的制作成本低廉,适合大量的派发,并且,本项目目前还没有这种宣传单张,因此,建议制作本项目商铺的销售宣传单张,可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力,制作要求能充分体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景,同时可以附上商铺的投资回收效益分析案例(见附件二)。建议单张的开张可选择8K或16K双面,制作数量大约10000份。主要投放对象针对市内的家居装饰材料商铺经营者。
✧ 商业地产招商合同 ✧
本合同双方当事人:
【身份证】号码
电话:
通讯地址:邮政编码:
【营业执照号码】【身份证】号码:
电话:
通讯地址:邮政编码:
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确甲、乙双方的权利义务关系,
经双方协商一致,签订本合同。
第一条租赁物
甲方自愿将坐落在____的房屋(房屋建筑面积____平方米)出租给乙方做____(用途)使用。该房屋的基本情况为____。乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解,愿意承租该房屋。
第二条租赁期限
1、租赁期共____个月,甲方从____年____月____日起将出租房屋交付乙方使用,至_____年____月____日到期。
2、乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:
1)擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股、与他人交换或者其他处分的;
2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构。____3)____利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;
4)未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋租赁用途。
3、乙方将在租赁期届满时把房屋交还给甲方,如需继续承租上述房屋,应提前____个月与甲方协商,双方另行签订合同,如无任何变更,也可按本次合同的租期、租金及付款方式执行。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
1、甲乙双方议定月租金为人民币(大写)____元(小写____元);付费方式为每____半年____支付一次;或年付一次,总计年租金人民币(大写)____元(小写____元),先付后用,甲方收取租金时出具合法的收租凭证。
2、如租期到期,甲方提前____收缴下次房款,乙方不得拖欠。
3、乙方在签定本合同时,向甲方交纳租房保证金,计人民币(大写)__________元(小写元)。合同期满不再续租,甲方验房合格后,即日退还。
4、在租房期间,由于出租而产生的需缴纳的房产出租税费,由____方(或____方承担____,____方承担____)
第四条租赁期间房屋装修、维修、维护和保养
1、乙方负责房屋的日常维护和保养,对房屋及其设备定期检查,及时修缮,做到不漏、不淹、三通(户内上下水、照明电)和门窗完好。房屋和设备的日常维护保养费用由乙方承担。
2、由于乙方使用不当,造成房屋和设备的损坏,由乙方负责维修,并承担相应费用。
3、因正常使用状态下的磨损、自然灾害等非乙方原因,造成的房屋和设备毁损,由甲方承担相应损失并负责房屋和设备的维修。维修时,乙方应积极协助,不得阻挠施工。
第五条租赁双方的变更
1、甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时,应保证本合同对新的房产所有者继续有效;
2、甲方出售房屋,须提前三个月通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权;
3、乙方需转租第三人使用或与第三人互换用房,应事先征得甲方同意。
第六条物业管理
1、乙方须遵守该小区统一的管理。按有关规定到该小区物业管理公司办理入住手续,签定租户管理协议书,遵守业主公约,并交纳相关费用。
2、租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费、中央空调使用费和光纤电视收视费等费用均由乙方承担,并按期向该小区物业管理公司缴纳。上述费用的最终责任人为甲方,若乙方没交纳,甲方应按该小区物业管理公司要求及时支付。
3、承租人仍应受出租人与物业管理公司之间签订的物业管理委托合同的约束。
第七条违约责任
1、甲方未按本合同第一条的约定向乙方交付符合要求的房屋则甲方违约,乙方有权退租并要求甲方双倍赔偿保证金。
2、乙方逾期交付租金,除仍应补交欠租外,并按租金的5%,以滞纳天数计算向甲方交付违约金。
3、乙方拖欠物业管理费、水电气费、垃圾清运费、中央空调使用费和光纤电视收视费等费用的,应由物业公司或者相关部门按照物业管理委托合同或者相关规定追究乙方违约责任。
4、甲、乙任意一方要提前终止本合同,须向对方支付_____个月的租金(____元)作为违约金或协商解决。
第八条其他约定
本物业是写字楼,乙方如将营业登记信息注册于本物业所在地,则在承租人租约到期不再续租后,负有将房屋租赁合同登记和营业登记信息的注销义务,如承租人未注销相关的登记信息,导致出租人相应损失的(如出租人的房屋无法出租、出租人与第三人签订租赁合同后因第三人合同目的无法实现而由出租人向第三人所承担的损失等),承租人应全额承担出租人相应损失。
第九条争议解决
本合同项下发生的争议,由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的,可向物业所在地人民法院提起诉讼。
本合同一式二份,自双方签字或盖章后生效,甲、乙﹑双方各持一份。
甲方(签字):乙方(签字):
代理人:代理人:
联系电话:联系电话:
开户银行:开户银行:
帐号:帐号:
_____年____月____日____年____月____日
✧ 商业地产招商合同 ✧
1、上有商铺,家有金库。
2、有商铺,等于光棍有媳妇。
3、要买要趁早,迟了赚得少!
4、一铺在手,终身无忧!
5、一铺养三代!
6、今日寸金买土,明日寸土寸金!
7、十年打工风雨中,买铺收租最轻松。
8、金铺银铺,不如临街旺铺。
9、邻居老王都在这里买商铺了。
10、小小铺,大收益
✧ 商业地产招商合同 ✧
进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年,在这一年的时间里,个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此,我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台,感谢公司各位领导对我的支持和信任,同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作,我在公司领导及各位同事的支持与帮助下,严格要求自己,按照公司的要求,基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作,工作模式上有了一定的突破,工作方式有了较大的改变,现将一年来的工作情况总结如下:
我于20xx年11月进入公司,为了更快更好地融入公司这个团队,为以后的工作打好铺垫,我加紧对公司的各项规章制度的了解,熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉,我为能进入公司这个团队感到自豪,同时也感到自身的压力。在以后的工作中,我将以公司的各项规章制度为准则,严格要求自己,廉洁自律,在坚持原则的情况下敢于创新,更快更好地完成工作任务。
作为一个招商专员,个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解,怎么向客户介绍项目?又怎么让客户才能信服你,到你项目投资发展?招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作,之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后,我加紧对本项目情况的学习和了解,并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。
专业技能知识的掌握度,是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作,这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后,也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法;学习办公所需的各种软件;学习品牌知识;学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末,个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足,但通过这一年时间的学习,也还是取得了不小进步。
①参加前期的市调工作;主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流量车流量的调查、当地居民消费水平及消费习惯的调查等,通过这些市调工作凸显我项目的优势与劣势,充分做到知己知彼。
②与同事共同完成对天津万达广场、滨江商厦、乐宾、麦购等商场现有品牌调查,并制作各个百货公司每楼层已有品牌分布图,充分了解天津已引进了哪些品牌及他们的档次,为本项目后期招商作为一定参考。
③独立完成对天津本地商家的亲自拜访;主要包括服装店、鞋店、珠宝店、皮具店、餐饮店、娱乐店等业态商家,为他们介绍本项目。一方面可以对本项目进行宣传,收集那些对本项目有兴趣的客户资料,另一方面进一步深入市场调查,了解他们目前店铺的租金价格、经营状况等情况。
④进一步电话联系本地意向客户;邀请他们到本项目销售中心深入洽谈,前期主要跟进的是本地餐饮、服装客户,本地意向客户有近50家,前期到项目中心谈过的有100家,其他业态客户后期继续跟进。
⑤已交意向金商户10家,其中包含6家餐饮,3家服装,1家红木家具。此外,因各种原因退还意向金商户3家,包含2家餐饮,1家烟酒品鉴店。
⑥电话联系北京地区以及外地客户;通过在网上收集各地商家信息,通过电话与之联系,为他们介绍本项目的大致的情况,为那些对本项目有兴趣的客户发送项目资料并持续跟进,邀请他们到天津项目现场详谈等。
在这一年的工作中,我虽在工作中还是取得了一定进步,但在我自己看来,还依旧存在大量的不足之处,通过自我反省后,主要情况如下:
1、专业技能知识依旧匮乏;通过这段时间的工作,我发现自身的专业技能知识还比较匮乏,主要体现在品牌认识不多、了解度不深;CAD软件的运用能力一般。在以后的工作中,我将加大力度对各方面专业技能知识的学习,不断充实自己,以增强自己的'实际工作能力,同时也希望能继续得到公司领导的支持和同事的帮助。
2、招商工作经验不足;在之前与客户谈判过程中,很明显的能感觉到自己招商工作经验还较缺乏,比如遇到不知道或不清楚的问题该如何回答、各种性格的客户该以什么样的方式与之谈判为佳、与客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式继续推进等等。虽然工作经验来自平时工作的积累,但我相信在以后工作中只要通过自己的努力学习,加强对各方面知识的了解和深化,也能弥补部分经验不足的情况。
3、加强与公司领导和同事之间的沟通;我觉得有时自己太过于执着,在遇到一些困难和问题时总想依靠自己一个人的努力去完成,而未能和领导和同事进行良好的沟通。通过反思,我逐渐明白了一个道理,自己毕竟在工作经验和能力方面都还不足,如有问题都想着靠自己一人去苦思冥想的完成,这样反而效率不高,质量也不一定高。如能和公司领导、同事进行良好的沟通,这样不仅会提高工作效率,还能学到更多的知识与方法,促使自己能力的迅速提升。
本项目工作组在工作中虽然取得了一定成绩,但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20xx年上半年里,本项目组的工作任务还是比较重,也相当具有有压力。为了本项目组20xx年工作任务的顺利完成,在来年中,我将自己的工作大致计划如下:
1、继续推进本地意向较强的几家大型餐饮娱乐客户,争取在上半年里谈成1―2家(吉野家、土大力、过桥缘、亚惠美食广场等);
2、继续推进天津及外地的特色餐饮类客户,对有意向的进行邀请或亲自拜访,争取在上半年谈成几家外地特色餐饮客户;
3、拜访天津主城区客户,寻找新的意向客户,顺便学习天津主城区的商业步行街、大型百货、大卖场的品牌知识和运作模式等;
4、逐步开始联系精品百货类客户,为后期义乌商贸城招商做好铺垫;
5、加大力度学习专业技能知识,不断武装自己,迅速提升自己的工作能力;
6、保质、保量、按时完成公司及各位领导布置的各项工作。
我是一个刚刚进入招商工作的菜鸟,在工作经验方面都还稍有不足。在此,我要再一次感谢有限公司能提供给我这样一个实现自我的平台,我还要再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导,感谢公司同事在本年中对我的帮助和照顾。在以后的工作中我将以更高的激情投入到这份工作中,尽自己最大努力去协助公司做好这个项目。
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