一起合同网

导航栏 ×

买卖合同

发布时间:2022-10-16

合同阅读: 买卖协议 月度范文精选。

买卖市场交易变化多端,随着广大人民群众法律意识的普遍提高,在我们进行买卖时就需要用到合同,合同是确定各方民事主体权利义务的书面文件。依法签订合同是当事双方都必须严肃认真履行的一项手续。那么你知道买卖合同需要包含哪些方面呢?小编特地为您收集整理“合同阅读: 买卖协议 月度范文精选”,欢迎阅读,希望您能阅读并收藏。

一、买方在签订和履行买卖合同时应注意的问题:

1、确定卖方提供的标的物有无权利瑕疵

买卖合同标的物的权利瑕疵,是指第三人得对标的物主张权利,买方不能取得所有权或不能取得完全的所有权。为保证买方能够取得不受争议的财产,买方必须要求卖方在订立合同时提前说明,该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产,如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方,则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。

2、确定标的物有无质量缺陷

卖方出卖的标的物必须符合法律的规定和当事人的约不定期,如果标的物有表面缺陷(以通常方法检查即可发现的缺陷),买方应于接受标的物的当时提出;如果标的物有隐蔽缺陷(即需要经过技术鉴定或在物的使用过程中才能发现的缺陷),买方应于规定的期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷,买方有权拒收。买方已接受的,卖方应根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是,如果卖方在订立买卖合同时已对标的物的缺陷作了声明,或买方知道标的物的缺陷而愿意购买,则卖方对标的物的缺陷不负责任。

3、敦促卖方按约定和法律规定的时间、地点和方式,完整地交付标的物和办理有关手续。例如对于房产、机动车辆、船舶必须办理登记手续。

4、对对方当事人签约资格进行审查

签订合同的双方当事人应具有签约资格,否则,即使签订了合同,也是无效的。所以,在签约时,应调查对方的资信情况。首先,可以通过有关机关和银行等单位进行了解,确定对方的主体资格。其次,应当要求对方出示有关法律文件,证明其合法资格,如执照等等。具体到签约的身份问题,应要求其出具有效的授权证明,如委托书等,以了解对方的合法身份和权限范围。

审查对方当事人的签约资格,要严肃认真的了解对方的企业信誉及其行为能力和责任能力,切不可草率行事,以免上当受骗。

5、欺诈防范

有些签约人不仅在身份上有可能进行欺诈,还有可能在合同中故意设置陷井,进行诈骗。所以,谈判者在最后审查合同时.应结合谈判原始文件,看是否有遗漏、不一致,相抵触或真实确认谈判原意之处.并且要审查合同的文字.看它是否准确,明了地表达了意思。对那些重要项目谈判所订的合同,不仅谈判人员应反复审查,还应交由有关专家审查.加法律专家、语言专家、相关专家等,从各个角度严格把合同关,减少不必要的损失。

6、适用法律是否正确

这也就是对合同的合法性进行审查。可以从下面几个角度进行考虑。首先,此次的谈判活动是否完备。其次,合同的内容是否合法、有无与法律、法规或国际惯例相悖之处。

如果此次谈判活动或程序上有问题应立即纠正,手续不全的应立即补办,否则合同即使签署也是无效的,有的还会产生不应有的法律后果。如果合同内容上与相关法律法规或国际惯例相违背,应立即删改、否则合同也难以成立。

7、条款是否完备

合同中的条款应该具体详细,并具备合同能够成立的主要条款,如标的、价格、数量、合同的期限、履行地点和方式以及违约责任等等。另外,合同的普通条款也很重要,只有在合同具备起码的条文后,才能明确双方当事人的权利、义务和责任.对于合同的履行,避免争议的发生均有十分重要的意义。

8、合同是否有效

对合同签订是否有效进行审查,有两个角度,一是谈判者的主体资格是否合格,是否经过合法授权,以及权力范围如何、这在前面已经讲过。二是合同本身的内容有无前后矛盾,相互冲突的部分,如有,必须及时修改、调整、否则便会影响条文的效力。

二、卖方在签订和履行买卖合时应注意以下几点:

1、主动明确价格条款。价格是买卖合同的一项重要条款。如果价格条款没有或不明确,买方付款就没有标准,没有依据,很容易发生纠纷。

2、敦促买方按合同规定的时间和方式支付价款。在即时清结的买卖合同中,买方应按规定支付价款,否则,可要求买方承担违约责任。

3、敦促买方接受标的物。一般来说,买方订立合同的目的就是取得标的物,买方会按约定接合同的约定及时接受标的物这会给卖方造成不利。卖方若遇买方无故拒不接受标的物或由于买方的原因无法交付的情况,为终结买卖关系也可将标的物交公证机关或有关单位提存。

三、签订买卖合同的常见问题

常见问题:买卖合同主体如何明确?

在签订买卖合同中,应先审查买卖双方的名称、地址、身份信息等资料是否真实,合同双方是否具有签约的权限。首先,签订主体只有真实存在,在发生纠纷时才具有诉讼主体资格。如果当事人提供的是虚假信息,如虚假的公司名称、虚假的身份信息等,则可能有发生纠纷时无法向一方主张权利等法律风险。其次,如果当事人无权签约,则所签合同的效力则存在不被承认的风险,这里主要针对的是作为买卖合同的卖方,如合同中的卖方对所出卖的标的物,不具有所有权或者处分权,则其与买方所签订的合同属无效的合同或效力待定的合同,一旦出现这种情况,作为买方,则丧失了按照

经典推荐

合同阅读: 化工购销合同 月度范文精选


买卖市场交易沧海桑田的变化,随着当代社会全民法律意识的提高,越来越多的交易需要用到买卖合同,合同是适用私有制的商品经济的客观要求而出现的,签订合同是我们日常交易市场中最常见的一种仪式。你知道买卖合同最重要的内容是什么吗?下面是由小编为大家整理的“合同阅读: 化工购销合同 月度范文精选”,仅供参考,欢迎大家阅读。

甲方(供方):

委托代理人:

联系地址:

联系电话:

开户行:

账号:

乙方(需方):

委托代理人:

联系地址:

联系电话:

开户行:

账号:

为保护供需双方的合法权益,本着自愿,平等,互惠互利,诚实信用的原则,根据《中华人民共和国合同法》,经友好协商一致同意签订本合同,以资共同恪守履行。

第一条合同标的

品名

规格

产地

包装要求

单位

件数

单价

总重

供货时间

合计人民币:(大写)_________________________________(小写)______________

第二条供方对质量负责条件:

第三条交货方式及地点:

第四条供货时间:

第五条运输费用负担:

第六条产品价格变动调整:

第七条包装费用负担:

第八条验收方法及提出异议期限:

第九条结算方式及期限:

第十条在同等条件下,需方应恪守老客户互惠互利的原则,不得随意擅自与第三方供应商合作。

第十一条违约责任

(一)供方违约责任:

1、供方在交售产品时,未按原来样品质量标准或双方约定交付产品质量标准,需方有权拒收并退货。

2、供方不按合同规定期限发货或交货,每天按合同价款________支付赔偿金。

(二)需方违约责任:

1、需方在合同执行中,无正当理由退货,必须支付违约金______元。

2、需方未按合同规定期限付款,每天按合同价款__________%支付滞纳金

3、需方在合同执行规定验收期限为收到货物起七日。需方收货后未执行验收或验收后未在期限内提出异议的,视为该批产品质量符合合同规定,以后在生产过程中若出现什么问题,供方不承担任何责任。

(三)不可抗力:凡因发生不可抗力致使任何一方不能履行本合同时,遇有上述不可抗力的一方,应当即书面通知对方,并应在十日内,提供不可抗力的详情及本合同不能履行或不能部分履行,或需延长履行理由的证明文件,遭受不可抗力的一方由此而免责。

第十二条保密条款关于本次交易和签订本合同的事实,以及与本次交易相关而获悉的对方经营方面的秘密等技术信息,供需双方应严格保密,除非得到对方书面形式的事先同意,不得将这此信息披露或者泄露给第三人。

第十三条合同附件:

第十四条争议解决

本合同项下发生的争议,由双方协商解决,协商不成的,双方同意交由合同签订地法院管辖,由败诉方承担律师费,交通费等相关合理费用。

第十五条其他约定事项

(一)合同正本一式两份,双方各执一份。

(二)本合同双方签字盖章后生效,在此之前与本合同文本意思表示相冲突或有可能引起本合同歧义的任何约定无效。有未尽事宜,可进一步签订补充合同。

(三)本合同签订有效期自____年____月___日至____年___月___日止。

甲方(盖章):

代表人:

____年___月___日

乙方(盖章):

代表人:

____年___月___日

月度合同推荐: 手机买卖协议 月度范文精选


买卖市场交易瞬息万变,当代社会是法治社会,法律法规的完善,很多情况下都会用到买卖合同,合同是一种民事法律行为,是当事人协商一致的文件,买卖合同的内容,即买卖合同法律关系的权利和义务。那么如何通过买卖合同来保障自己的权益呢?以下是小编收集整理的“月度合同推荐: 手机买卖协议 月度范文精选”,供您参考,希望能够帮助到大家。

甲方(卖方):

住址:

身份证号:

联系电话:

乙方(买方):

住址:

身份证号:

联系电话:

经平等友好协商,甲乙双方就甲方所有的xxxxx(二手工程机械)转让给乙方一事达成一致协议如下:

一、xxxxx(二手工程机械)概况

品牌:型号:

机号:

二、转让价格:RMB 元。

三、甲方承诺对上述转让的xxxxx(二手工程机械)享有合法的完全的所有权,乙方基于该承诺购买上述xxxxx(二手工程机械)。如因第三人向乙方主张xxxxx(二手工程机械)的所有权或他物权导致乙方经济损失的,乙方有权向甲方追偿。

四、xxxxx(二手工程机械)现状已由双方确认。因该xxxxx(二手工程机械)系二手旧机,甲方对于xxxxx的运行状况及工作状况均向乙方作了充分的说明,乙方对于该xxxxx的现状以及日后运行可能出现的问题均已了解。

五、乙方应在年 月 日前一次性或分期(明细)将货款付至如下账户:

付款迟延的,乙方按欠款额的日千分之向甲方支付违约金,迟延超过天的,甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。

六、xxxxx(二手工程机械)由甲方于年月日,在交付给乙方,乙方采取现场验收的方式进行验收,乙方对于xxxxx(二手工程机械)的运行状况及设备数量、质量有任何不符合双方在本合同中的说明及约定的,应当场以书面形式交由甲方确认并由双方协商解决,交付后即视为验收合格。

甲方应在交付xxxxx时将产品合格证原件及购机票据原件交付给乙方,未有前述合法证明文件的,乙方有权拒绝接受xxxxx(二手工程机械)的交付并解除本合同,合同解除的,甲方应将已支付的货款全额退还乙方。

七、xxxxx(二手工程机械)交付后,因该xxxxx(二手工程机械)的运输、运行所产生的任何责任均由乙方承担,包括xxxxx(二手工程机械)本身的故障、质量问题产生的损失以及对第三人的侵权所产生的损失。如甲方在xxxxx(二手工程机械)交付后承担了上述责任,甲方有权向乙方追偿。

八、因履行本协议所产生的任何争议,由甲方住所地法院管辖。

九、本协议自签订之日起生效,一式两份,甲方一份,乙方一份。

甲方: 乙方:

年 月 日

[协议借鉴] 买卖协议 月度范文精选


随着时代的发展,买卖交易在生活中也越来越常见,一般买卖时都需要签订买卖合同约定相关问题。签订合同可以保护自己的合法权益不受侵犯,签订合同时有很多细节条款要多加注意。你在制定借买卖合同时会不会借鉴别人的呢?为满足您的需求,小编特地编辑了“[协议借鉴] 买卖协议 月度范文精选”,仅供参考,大家一起来看看吧。

________年______月______日________________为卖方和________________为买方。双方同意买卖________,其条款如下:

1.合同货物:____________________________________________

2.产地:________________________________________________

3.数量:________________________________________________

4.商标:________________________________________________

5.合同价格:____________________________________f.o.b.

6.包装:________________________________________________

7.付款条件:签订合同后买方于7个银行日内开出以卖方为受益人的,经确认的、不可撤销的、可分割、可转让的、不得分批装运的、无追索权的信用证。

8.装船:从卖方收到买方信用证日期算起,45天内予以装船。若发生买方所订船舶未按时到达装货,按本合同规定,卖方有权向买方索赔损毁/耽搁费,按总金额________%计算为限。因此,买方需向卖方提供银行保证。

9.保证金:卖方收到买方信用证的14个银行日内,向买方寄出________%的保证金或银行保函。若卖方不执行合同其保证金买方予以没收。

10.应附的单据:卖方向买方提供

(1)全套清洁提货单;

(2)一式四份经签的商业发票;

(3)原产地证明书;

(4)装箱单;

(5)为出口________________所需的其他主要单据。

11.装船通知:卖方在规定的装货时间,至少14天前用电报方式将装船条件告知买方。买方或其代理人将装货船估计到达装货港的时间告知卖方。

12.其他条款:质量、数量和重量的检验可于装货港一次进行。若要求提供所需的其他证件,其办理手续费、领事签证费应由买方负担。

13.装船时间:当日13:00或次日8:00装船。

14.装货效率:每一个晴天工作日,除星期日,节假日外,每舱口进货为________________立方吨。

15.延期费/慢装卸罚款:对于_______________载重吨船来说,每天________________u.s.d.。

16.不可抗力:签约双方的任何一方由于台风,地震和双方同意的不可抗力事故而影响合同执行时,则延迟履行合同的期限应相当于出事故所影响的时间。

买方:________________ 卖方:________________

证人:________________ 证人:________________

日期:________________ 日期:________________

注:买卖合同是指卖方提供货物,买方支付货款的,以买卖为目的双务合同。卖方将货物的所有权转移给买方,买方将相应的金额支付给卖方,这是双方履行合同的权利和义务。若一方不履行其义务,另一方有权拒绝执行合同的义务。货物(goods)买卖或称合同的标的物系指有形动产(corporal movable property),但不包括股票(stock certificate)、流通票据(certificate of indebtedness)、财产权利(right of property)和不动产(real property)等。

货物买卖合同属于诺成合同,买卖双方达成协议,经签即可生效。有些国家对货物买卖合同的最低交易额作了明文规定。买卖双方所签的合同,一般来讲,以书面合同为主,若无书面合同,一旦发生争执,仲裁委员会(或法院)不予以受理。在国际间采用的买卖合同是由律师事务所书就,以示对买卖双方的权利和义务平等互利。

月度合同精选: 物品买卖协议季度范文精选


买卖市场交易瞬息万变,随着合同的法律效力与日俱增,有买卖的地方就会存在合同,合同是因某件事当事方一起协商达成一致的一种协议。签订合同可以增强买卖双方的责任感,需要当事人共同遵守约定。那么你知道应该怎么拟制买卖合同吗?下面是小编为大家整理的“月度合同精选: 物品买卖协议季度范文精选”,仅供参考,大家一起来看看吧。

卖方:________(以下简称甲方)身份证号:______

买方:________(以下简称乙方)身份证号:______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有门市房,达成如下协议:

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施:

1、甲方所售房屋所有权证号为"______号",房屋土地使用权证号为"______号";

2、甲方所售房屋位于______区______路(街)______号,为______结构;

3、甲方所售房屋建筑面积______平方米;

4、甲方此门市房上面二楼外墙(二楼地面以上1.3米内)归乙方挂牌匾使用。甲方所售房屋附属设施为______。

第二条房屋价格及其他费用:

1、甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为(人民币)壹百贰拾捌万元整(1280000.00元)(含附属设施费用);

2、甲、乙双方达成一致意见,双方办理过户税费由乙方负担。

3、减去甲方已收天发轩和三合饭店一年的租金元(**年3月1日后),乙方实际需支付甲方**元。

第三条付款方式:乙方于20xx年3月6日前支付甲方房款七十万元,余款万元乙方给甲方打借据,甲方提供手续二日内将房屋过户给乙方,余款乙方于过户后十个工作日内支付给甲方。

第四条房屋交付:

甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后,甲方即将房屋交付乙方。甲方与现在天发轩和三合饭店已经签订的壹年租房协议由乙方履行,20xx年3月1日之后的租金归乙方所有。

第五条乙方逾期付款的违约责任:乙方在房屋过户后,未按期支付余款,甲方有权依此合同一个月后向人民法院起诉收回房屋,因此产生的过户费和诉讼费从乙方的预付款七十万中扣除。

第六条甲方的违约责任:甲方如果在乙方支付首付款前终止合同履行或乙方支付首付款五日内提供不出合法手续等原因办理不了过户,需要支付乙方筹备房款产生的损失五万元,乙方有权终止合同。

第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。

第八条本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。发生不可抗力影响合同履行,双方需和担保人沟通,以双方损失最小为原则,友好协商解决。

第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条本合同一式五份,甲、乙双方各执一份,其他三份交有关部门存档。

甲方(签章或手印):

甲方担保人:

乙方(签章或手印):

乙方担保人:

__年__月__日

月度协议精选: 土地买卖合同季度范文精选


买卖市场交易变化无常,随着当代社会法律意识的提高,能够用到买卖合同的场合也越来越多,一般我们说的合同是指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议,订立合同时应尽量参照工商行政管理机关颁布有标准的合同范本。那么你知道正规的买卖合同是什么样的呢?下面是由小编为大家整理的“月度协议精选: 土地买卖合同季度范文精选”,相信能对大家有所帮助。

20xx年7月4日,原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份,双方约定:原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告,被告于20xx年7月20日一次性付给原告转让费55000元,王某某协助嵇某某办理过户手续,过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后,被告按约支付了转让费55000元,原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后,被告对上述房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等。20xx年11月4日,原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉,要求确认双方签订的房产转让协议无效,并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另,讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外,其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。

【评析】

本案争议焦点为:一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力;二、如果协议无效财产是否应予返还。

从本案来看,协议中约定的标的物包含两个方面,一方面是饲料机等动产部分,由于该动产买卖并不违反法律规定,是双方真实意思表示,应属有效,且已履行完毕,自然不存在返还的问题;另一方面是涉及房屋等不动产部分,由于是集体土地上的房屋买卖,无论是理论界还是实务界,其效力争议较大。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定:“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。” 根据上述规定,宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予,此属行政许可,即合同生效必须有此要式,而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中,一般以此理由认定无效为主,而以认定有效为辅。即在购买人购房以后,获得了该集体经济组织成员身份,同时,其又符合取得宅基地的条件,应当认定为有效。因此,本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。

第二,无效情形下的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,合同被认定无效以后,双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中,更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题,但在判断能否返还或有无必要返还时,则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中,集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别,而房屋的现状通常存在以下几种情况:其一,与原买卖标的一致;其二,购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分;其三,该房屋已被完全翻建;其四,该房屋已自然灭失;其五,该房屋因征用、拆迁而灭失,但购房人获得了拆迁补偿款;等等。

司法实践中,针对上述情况,法院一般采取的是,除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外,其他的,一般是以不返还为主,尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷,当事人缺乏基本的诚信,此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中,由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。同时,双方合同履行时间较长,买受人也已对该房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等,如果返还将给买受人造成更大的损失,所以,此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形;又因在买卖合同签订后,买受人也已经支付了一定的对价,亦不存在折价补偿的问题。

如何看待集体土地上房屋买卖合同效力

其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的.

土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖

所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀.

案情简介

2003年8月,原告潘某(反诉被告)与W经理部签订村民住宅集资代建协议书1份,双方约定:原告潘某缴纳集资建房款136547元,选定W经理部开发建造的生活小区中房号为403的房屋1套,同日原告潘某缴纳了全部房款。

2004年12月,被告张某(反诉原告)的房屋被拆迁,被告张某与拆迁单位X签订拆迁补偿安置协议一份,约定拆迁单位X将自W经理部购得的本案争议房屋403室安置给被告张某。

2006年7月原告潘某通过经理部W取得D1-403房屋并进行了装潢,于同年8月入住。同年10月30日晚7时许,原告潘某回到403室,发现房门被撬,被告张某等人在该房屋内,并称该403室系拆迁安置给他的房屋,双方为此发生争执,原告潘某向法院提起诉讼,请求判令被告张某停止妨碍其居住。被告张某接到诉状后,向法院提起反诉。

争执意见

对该案如何处理,第一种意见认为,本案争议房屋系集体土地上建房,违反了《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,故应认定原被告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此,原被告双方均未取得争议房屋的所有权,应驳回双方的诉讼请求。

第二种意见认为,应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体土地建房的现状,将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效,再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。

分析意见

笔者赞成第二种意见。本案因房屋土地的性质问题,导致该房屋无产权证,至于本案中涉及的合同效力问题,长期以来争议颇多,笔者认为,对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑,确认合同有效,并不影响该法旨在保护耕地总量、防止耕地减少的立法目的,且能有效地改善农民自身居住条件,改善城市低收入家庭的居住条件,更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。认定合同有效,既体现了合同法鼓励交易之立法精神,亦符合现在和未来立法的发展趋势,且本案的原被告并非是同一个合同的相对人,均未对合同的效力进行抗辩,法院在审理本案时,可以不就合同是否有效的问题进行认定和处理,将上述合同视为有效,并按有效处理。

综上,因原告潘某先于被告张入住403室,且对403室进行了装修,对该房屋进行了事实上的控制与装修,被告张某以撬门的方式进入403室,违背了原告潘某的意志并使其丧失了对该房屋事实上的控制与支配,因此,原告潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被法院支持。

农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力

随着我国经济、社会整体的发展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐趋富足。城乡一体化、农村城市化、农民市民化已成为农村发展的新趋势。农村各类产业基地和开发园区的不断崛起,大量集体土地被征用,大批农村房屋被拆迁。由于拆迁补偿款的数额往往远高于房屋售价,为此原农村房屋买卖合同的出售方纷纷毁约,导致农村宅基地房屋买卖纠纷的增加。另外,拆迁的异地集中安置,动迁户将安置房屋出售他人;一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活

动,较为时兴的说法叫作“旧村改造”等等。在这些过程中出现了一些纠纷,这些纠纷的出现从深层次上看有其必然原因。 等传统功能逐步萎缩,而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变。二是随着开放型经济与城市建设的深入发展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地的价值迅速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。三是国家征用集体土地是按产值补偿,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下,农村集体建设用地不可避免地自行流转。四是我国土地管理制度改革后,土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出,随着城市化程度的'提高和“旧村改造”的推进,相当一部分村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化的驱动下,自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说,在一定意义上,在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。既然有买有卖,其间就难免产生纠纷。为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷, 20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢迎。但是,通过近三年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些不足,尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围,这不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。

一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题

根据我国宪法的规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,在社会主义的中国,从所有制上讲,土地可以分为两类,即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能不以此为最根本的出发点,所以,房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地上的房屋,《中华人民共和国城市房地产管理法》等已对房地产开发用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑于集体土地上的房屋,现并无类似的规定。

在房屋与土地的关系上,现普遍采取“房地一体主义”原则,即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转,只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第三十一条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月《中华人民共和国土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况,从而在立法意义上,城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定,而直接影响到买卖合同的效力问题。

二、农村集体土地(宅基地)的性质

依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”;第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经

分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。笔者认为,“农民集体”不是一个抽象的名词,而是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。在“农民集体”中每个成员的权利是平等的,如对集体土地享有平等的承包经营权。集体成员的权利是集体所有权的组成部分,全体成员大会是集体的最高权力机关。但是,集体中的成员不能以个人身份享有和行使集体所有权,对集体土地和其他财产不享有可分割的特定份额。所以,集体所有既不同于个人所有基础上的共有,也不同于股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。这一理解也符合《中华人民共和国民法通则》第七十四条“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”和第七十八条“共同共有人对共有财产享有权利,承担义务”以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转让的规定。

三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析

内容提要:首先对无效合同的概念加以说明。无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益,因此应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形...首先对无效合同的概念加以说明。无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益,因此应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:⑴一方依欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;⑵恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;⑶以合法形式掩盖非法目的;⑷损害社会公共利益;⑸违反法律、行政法规的强制性规定。最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同效力,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

有人认为,由于《中华人民共和国房地产管理法》的规定,房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《中华人民共和国土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起来主要有以下两点:

1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让,因此要实现此类合同的目的,就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让,但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,违反法律的强制性规定的合同无效,由此就可以得出此类合同无效的结论。

2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外,契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中,由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因,也可以确定此类合同无效。

但是,笔者认为,这种观点有重新探讨的必要。

1、虽然《中华人民共和国土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者

出租用于非农业建设”,但是,我国《宪法》第十条第四款后段明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转,但依照法律解释学的体系解释方法,根据该条的上下文意来判断,这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律,而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款,第一款规定了国有土地,第二款规定了集体所有土地,第三款规定了土地征用,第四款对土地转让作出了规定。这就是说,在整个这一条上,立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分,逐款加以规定,在此种情形下,不作区分地提及土地使用权,当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的,这是《宪法》条文中的应有之义。所以,《中华人民共和国土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的,而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《中华人民共和国立法法》第七十八条的规定,应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。

依据前述集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。所谓共同共有,是指两个以上的公民或法人,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有人对共同财产享有平等的占有、使用权。对共同财产的处分,必须征得全体共有人的同意。但是,根据最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定,在共同共有关系承续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。另外,理论上认为,无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的,如果其他共有人明知而不提出异议,视为其同意。根据共同共有的法理,农民对其宅基地和承包的农用土地都应当有权向本集体经济组织以外的人转让,但要保证本集体经济组织成员的优先受让权。就农村房屋买卖纠纷而言,若卖方所在的集体经济组织的其他成员在房屋买卖时和买卖以后无异议,且未对房屋所在宅基地行使优先购买权,距纠纷发生,房屋已出售较长时间,在这种情况下,应当认定其他共有人明知而不提出异议,视为其放弃对宅基地的优先购买权,同意将宅基地出售给集体经济组织以外的人。

我在南城买了一间村集体土地的三层房屋,我非本村的,需要怎么办才合法有效。、?首先对买卖关系进行公证!去房产管理局询问一下,能过户的话尽量给过到你自己名下。按照目前的土地法律规定,土地使用权证是不能转到你的名下的。但是这也不是绝对的,如果你的房产属于城市范围内的,你也可以通过有关途径,先将该土地的集体所有权变更为国家所以,再向国家交纳土地出让金等手续后才能转变成你的完全产权。否则,只能属于有限产权的房产。

注意以下几个问题:

1、按照我国法律规定,首先禁止城镇居民购买农村房屋,因此LZ是城镇户口的话,则该买卖行为无效;

2、不是同一集体经济组织的成员,虽然买卖合同有效,但是若未经该村集体同意,买方拥有地上房屋的所有权,但该房屋的土地使用权不能变更,也就是不能过户。因此,买卖过程中最好村集体在买卖合同上盖章。当然,具体还要看实际情况,比如有的房屋是拆迁安置在该村集体的情况等等;

3、签订买卖合同时,该房屋的全部所有权人均须签字方可有效。情况允许,可以进行合同公证,但违反国家法律、政策规定的,公证处不会予以公证。

4、即使该房屋不能现办转户手续,合同中最好明确今后政府征用、村集体征用为公共用地(用于村集体公益事业)等情形出现时补偿问题。

篇八:集体土地使用权(房屋)资格转让合同

集体土地使用权(房屋)资格转让合同

转让方(甲方):

受让方(乙方):

甲方有座落于义乌市佛堂镇前案村旧村改造的房屋安置集体土地使用权 平方米资格。现经甲、乙双方协商,为明确集体土地使用权(房屋)资格转让双方的权利和义务,达成如下条款:

一、甲方将享有座落在义乌市佛堂镇前案村旧村改造的安置集体土地使用权占地面积平方米(包括地下室建筑面积和一切附属设施及房屋前后空基使用权)资格转让给乙方。房屋建造及屋数按前案村委统一规划。

二、转让价款计人民币 (¥元)(包括甲方已交付村里的押金、配套设施等费用共 )。该安置房屋的位置落实按村委的规定,安置房屋的建筑一切事宜由乙方实施,其一切费用也由乙方负担。

三、付款方式:年月日预付 (¥ 元),余额 。

四、本协议生效后,安置集体土地使用权(房屋)享有的一切权利和义务随之转让给乙方,甲方应积极并无条件及时配合乙方办理该房的房地产的一切手续,并提供与该房、地产的凭证。

五、甲方应在允许办理安置房屋房产证及土地使用权初始登记之日起一个月内办妥两证初始登记,甲方办妥两证初始登记后三日内,应将两证交付受买人(乙方),并与乙方签订正式房屋买卖合同,合同内容以本合同约定为准。若遇法律政策许可,甲方应在许可办理两证过户变更之日起三个月内协助乙方办妥两证变更过户在乙方名下。两证变更过户变更费用由乙方负担。

六、违约责任

(一)甲方的违约责任:甲方具有下列情形之一行为的,应当全额返还受乙方合同约定的转让价款,同时按乙方已交转让价款从支付之日至实际返

还之日止按银行利率的4倍计付利息,并赔偿受买人损失方如要求继续履行合同的合同仍然继续履行。

1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方关系人擅自建筑安置房屋的;

2、甲方在本合同签订以前或本合同签订后实施安置土地使用权(房屋)重复转让,或以安置土地使用权(房屋)实施银行贷款抵押或将所建安置房屋出租第三人的;

3、甲方违反本合同第五条规定迟延、拒绝办理两证初始登记或迟延、拒绝办理两证变更过户手续或拒绝与乙方签订正式房屋买卖合同的;

4、甲方反悔擅自解除合同的;

5、甲方擅自处理安置房屋的;

(二)受买人的违约责任:

1、乙方擅自解除合同的,已交房屋价款不予返还,安置房屋所有权仍归出卖人所有;

2、乙方逾期支付房屋价款的,应按拖欠从拖欠之日至实际履行之日按月利息银行利率的4倍支付出卖人(甲方)利息。

七、本合同由于政策、法律、规划等原因导致到乙方房产的权益、享受、分摊等问题,均由乙方全权代理享受。房屋的使用权永属乙方。发生纠纷索赔时,不受合同效力的影响。本合同具备合同主要条款,若甲方人拒绝签订正式合同的,本合同可作为正式合同,对甲方、乙方均具有法律约束力。

八、本合同甲、乙双方签字或捺印后生效,一式二份,当事人各执一份。

出卖人(甲方): 受买人(乙方): 见证人: 身份证号: 身份证号:

通讯地址: 通讯地址:

电 话: 电 话:

年 月 日

合同借鉴: 动产买卖协议 月度范文精选


在进行买卖的时候有很多事情需要注意,一般买卖时都是需要签订买卖合同的。签订合同可以便于双方协调配合,依据各种交易不同,签订合同时间略有差异。你是否在为制定买卖合同而烦恼呢?以下是小编收集整理的“合同借鉴: 动产买卖协议 月度范文精选”,欢迎您参考,希望对您有所助益!

甲方(买家):

地址:

乙方(卖家):

地址:

甲乙双方以合同法为依据,本着平等、自愿、诚实信用的原则,兹就买卖_________事宜,订立本契约,条款如下。

一、标的

1、名称:

2、型号:

3、数量:

4、质量:

二、货款

单价_________元,总金额_________元。

三、交货

1、交货时间:乙方应于订约后_________内按甲方指定的地点、如期送达。

2、交货地点:

3、交货方式:

四、验收

甲方或其指定受领人应于收到标的后,及时验收。如有瑕疵,应于受领后_________天内以书面通知乙方更换,逾期乙方不负瑕疵担保责任。

五、付款

1、付款方式:甲方根据乙方所开出的发票数额按照银行转账的方式支付给乙方。

2、付款期限:甲方预付_________元,余款自_________年_______月_______日至_________年_______月_______日交付,每月_________日前各支付_________元。

六、其他费用

原则上运送费由乙方负担。如果甲方所指定送货地点不在_________市区内,按实际里程数每公里_________元酌收运送费用。

七、担保

担保人须对乙方保证,甲方能够按期支付价金,当甲方不能履行时由其对乙方连带赔偿责任。

八、违约责任

1、标的物经验收不符合本合同规定的数量要求的,甲方有权要求补足、换货或退货。

2、标的物不符合质量标准的,甲方有权要求退货,并要求赔偿损失。

3、一方迟延交货或迟延支付价款的,应每日按照迟延部分价款_________%的标准向对方支付违约金。

九、特别条款

1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下:_________

3、一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起_________日内,以书面形式通知对方否则,由未通知方承担由此而引起的.相应责任。

十、争议的处理

1、本合同受中国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可由有关部门调解协商或调解不成的,双方均可向合同履行地的人民法院起诉。

3、本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,甲乙双方可以达成书面补充协议。

4、本合同自双方签字后生效。双方义务履行完毕后失效。

5、本合同一式_________份,双方各执_________份,具有同等法律效力。

甲方:

身份证号:

联系方式:

合同履行地:

签约时间:_________年_______月_______日

乙方:

身份证号:

联系方式:

合同履行地:

签约时间:_________年_______月_______日